购买二手房登记为产权人后能行使业主权利。业主权利是指无需通过特别约定而仅根据业主身份即可享有的成员权利，包括对专有部分的所有权，对共有部分的使用权、收益权，选举权和被选举权、罢免权、知情权、监督权、撤销权，享受物业服务的权利，获得行政机关协助的权利等。

买二手房老业主与物业签的合同对新业主也有效

买了二手房，老业主与物业公司签订的合同，对新业主有效吗？昨日，郑州市金水区人民法院给出的答案是：有效。

郑州市民方梅（化名）为此郁闷不已，判决书不仅要求她把拖欠的1000多元物业费交了，同时还要她支付滞纳金5000多元。

2004年，方梅在郑汴路英协花园园中苑买了一套二手房，150多平方米。当年7月份，她拿到了这套房子的产权证。

物业公司很快找上门来，说，按照老业主签订的服务合同，每月每平方米是0．58元，要求她跟其他业主一样，每个月每平方米交五毛钱。方梅不同意，认为物业费过高。

协商不成，双方未能签订新的物业服务合同。

去年底，河南英协物业管理有限公司将方梅告上了法庭，要求其按照每月每平方米五毛，支付2006年4月至2007年12月，21个月期间的物业服务费1652．49元，并按照老业主签订的物业服务合同，自逾期之日起，按每天1％交纳违约金，计5543．13元。

物业公司认为，他们与老业主签订的合同很清楚：转让房屋时，事先通知物业公司，告知受让方与其签订的服务合同；物业服务费用交纳时间为：每月15日～25日；住宅按建筑面积每月每平方米0．58元。

物业公司还说，方梅已向其交纳了2006年4月份以前的物业服务费。

方梅不认可，认为双方之间未签订物业服务合同，物业公司不能用其与老业主之间的合同约束她，她也没向物业公司交纳服务费。

庭审之后，金水区人民法院主办法官对该案的界定是：业主不论如何变更，房屋是不变的，物业服务也是不变的，方梅享受物业服务，应该交纳费用。判决方梅支付自2006年4月26日至2007年12月31日，21个月的物业费1652．49元、支付逾期付款滞纳金5523．45元。

判决书下达后，方梅不服，表示将向郑州市中级人民法院提起上诉。

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《民法典》第二百四十条

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第二百四十一条

所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第二百七十一条

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十三条

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。