购买二手房时要审查以下事项：

1、卖方是否取得房屋行政主管部门颁发的房屋所有权证；

2、卖方是否拥有100%产权，有无共有人，共有人是否同意出售；

3、证载房屋状况与现状是否相符；

4、有无产权纠纷；

5、有无抵押、查封、扣押等限制条件。

一、公证员对交易的各个相关环节进行调查

1、核查卖方的身份是否是真正的房主；

2、卖方的婚姻状况，如果卖方已婚则要求其配偶到场并书面表示同意卖方出售上述房产；

3、是否所有的共有人及其配偶都已经到场并且同意出售；

4、卖方提交的房产证和土地证是否属实，如有需要应当到房产部门查档或者到房屋现场考察；

5、房屋的土地使用权是以何种方式取得的，是否存在禁止买卖的情形；

7、房产是否存在被抵押的情形，如果已经被抵押是否已经征得抵押权人的同意；

8、是否存在被出租的情形，如果已经被出租是否承租人已经放弃了优先购买权；

公证员如果到登记机关查询登记档案应当现场制作查档记录，对房屋现场考察的也应当制作现场笔录，还可以根据实际需要使用拍照、摄像等一些辅助手段。

二、二手房买卖的话合同签订有哪些要注意的问题

1.注意卖房者是否为房屋的真正产权人，是否拥有完全、合法的处分权。这个是主要也是最容易出问题的地方。

2.注意卖方是否可以提供合法的证件。

3.注意向有关房管部门查验所购二手房产权的来源。查验房主是谁，如果是共有财产，查验各共有人的产权比例及拥有权形式，另外，查验登记日期、成交价格及房屋平面图。

4.注意在买卖合同中对付款金额、付款时间、交房程序等作出明确、可操作性的约定。

5.注意查验二手房有无债务负担，房屋产权只记录了房主拥有产权的真实性及原始成交事实，至于该房是否有其他债务负担，需查验有关证明文件，如抵押合同、租赁合同，房屋是否被法院查封。

三、哪些二手房不能买卖二手房交易时应如何防范风险

下列二手房不能买卖：

(一)只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房;

(二)未依法取得房屋所有权证的房屋;

(三)在农村集体土地上兴建的房屋或者已经被列入拆迁公告范围的房屋;

(四)所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

(五)已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋;

(六)以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋;

(七)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;

(八)房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;

(九)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

二手房交易时防范下列风险：

1、确认房主：核实真实身份。

2、确定房屋是否有历史遗留问题。

3、明确付款方式。

4、约定支付违约金的时间。