一、物权合意是否需要书面

物权合意需要书面的形式。

物权行为系直接发生物权变动的法律行为，一般来说，物权行为的内部构造有物权合意与公示要件，物权合意体现物权行为法律行为的特性，公示要件则体现物权系绝对权的特性。

关于物权合意、公示要件与物权行为三者之间的关系，学说上有两种对立的观点。有认为物权合意即物权行为，不过其具有要物性，非经交付不生物权变动的效力，当然这里的交付系广义之交付；有认为物权合意与公示要件乃物权行为的双重成立要件。二者之区分在法律效果层面实无分别，仅具技术上的优点。

对于动产物权，物权合意达成之后交付之前的法律状态实值探讨，若物权合意中约定之后某一时点交付，此交付意指为何，倘若指使对方为之交付，那么这便是请求权，物权合意并无独立于债权意思之必要；倘若指物权直接的变动，那么若对方届时未为交付，即认定物权变动因物权合意约定时间届满而发生又有非经交付不生物权变动之规定，此非造成法律体系之漏洞，因此在动产物权，物权合意不得脱离于交付而为之，即使为之亦无意义。

对于不动产物权，由于其价值相较于动产物权为大，因此在物权合意方面便须以书面为之，此后登记之时，权利人将该书面的物权合意交于登记机关即可完成物权变动，也即在不动产物权，物权合意得脱离于登记而先做出。

为何动产物权与不动产物权变动的物权行为构造有此不同，原因在于交付属于私法领域，若物权合意先于交付而存在，根据交付生效的原则物权合意实质上并无约束力，若不交付其后果也仅仅由债法规制；而在不动产物权，登记属于公法领域，物权合意虽无变动物权之效力，但书面的物权合意作出后便无须出让人参与，受让人自可以书面之物权合意至登记机关实现物权之变动，此即书面物权合意对于出让人的事实上的拘束力。

二、合意为什么是物权行为吗

1、要看什么合意了，并非合意都是物权行为

2、只有关于物权变动的合意才构成物权行为

3、你要看物权行为的定义——直接导致物权变动效果的法律行为，法律行为的核心是意思表示，物权行为是一个双方法律行为，所以需要意思合致，即合意

4、具有物权变动的合意，仅仅代表物权行为成立，但不一定生效。如果像在日本那样采用物权意思主义的国家，（有争议），具有物权变动的合意，原则上物权行为就生效并直接发生物权变动的结果，但如果在德国那样采用物权形式主义的国家，具有物权变动的合意后，不动产还需要登记，动产还需要交付作为生效条件。

5、有句名言，交付是一个真正的契约，实际上就是说的在移转动产占有的过程中，本身包含着变动物权的合意。需要强调的是，这里的交付包含了物权行为和占有移转的事实两者，而第4点的交付，则是从狭义地角度，只包含了占有移转的事实。登记其实也可作同样的解释。

三、物权行为和债权行为有什么区别吗？

（一）区分核心：意思表示之不同

物权债权行为的区分是物权债权区分逻辑推导之结果。民法的核心是意思自治，以此为前提，由于两者客体的不同，主体对物权和债权所抱有的目的，产生法律后果的预期也会不同。物权行为，作为一种有着独立意思外观和成立方式的行为，一旦完成，物权即发生变动。而债权行为，在涉及物权方面变动之时，其单纯是旨在发生物权变动，是以物权产生变动为目的，而非以物权产生变动为效果。所以行使物权和债权过程中，意思表示的差异导致相对应的法律行为当然产生不同。因此，物权与债权的二分法在逻辑上必然引起物权行为与债权行为的二元划分。

（二）区分关键：物权行为理论

要想准确做到物权与债权行为的区分首先需要完整的认可物权行为理论。物权行为理论的相关内容虽然早在罗马法中就有一定的呈现，但真正确立还是在大陆法系民法最为完备的国家：德国。受其影响，在成文法民法国家和地区中，物权行为要件主要包括三方面内容：

1、独立原则

又叫分离原则，在此原则下，物权债权行为划分为两个互相区别的法律行为。债权行为有自己的债权合意和成立方式，物权行为则为体现物权变动之合意和成立方式，物权行为独立于前者而存在，并与之相区分。独立原则是物权行为理论的关键，是把物权行为与债权行为相区分开来的第一步。

2、无因性原则

又叫抽象原则，体现为物权行为的效力与其债权行为也就是原因行为的效力不相挂钩，债权行为的无效和撤销，不能当然导致物权行为的无效和撤销

。无因性原则是物权债权二分法划分所必然引起的逻辑结果，债权、物权的两分法是基于其所指客体的不同，客体的不同导致主体的行为方式产生变化，从而引起了意思表示的不同。

3、公示公信原则

该原则要求物权行为中的物权变动的意思表示合意，必须有一种客观的方式加以肯定，以确认其产生之对世效力。我国法律中物权变动合意目前主要表现为动产之交付，不动产之登记。在德国民法中除以上两种外，还包括将相关权属证明文件如登记许可证向相对人进行交付或者在公证处进行公证两种形式。

（三）区分体现：物权变动模式

将物权债权法律行为相区分的关键在于是否承认以及在何种程度上承认物权行为理论。对待独立性、无因性、公示公信三原则的态度差异，所导致的物权变动模式以及由此带来的与债权行为之区分亦会不同：一是债权意思主义。以法国为代表，未严格区分债权与物权，而统称为财产权。在此种模式下，债权合同的意思表示不仅能引起债权变动，也能直接引起物权变动。二是物权形式主义。以德国为代表，物权形式主义将债权物权行为做了应有的区分，债权合意只能引起债权的变动，不能引起物权的变动。三是折衷主义。以瑞士为代表，也叫债权形式主义，此种模式走了中间道路。当平等主体之间主张物权因法律行为发生变化时，不仅需要达成债之合意还需要交付或登记等公示要件，较之物权形式主义所不同，其将公示的方式视为事实行为，而非看做物之合意的客观表现

。从中可以看出，因物权变动模式的不同，物权债权行为区分模式同样会产生差异。