商品房认购书的法律效力对于商品房销售过程中认购书的法律问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》分别有相应规定：/第四条商品房买卖合同有担保的，出卖人以认购、订购、预定等方式收取买受人的定金，因一方原因未订立商品房买卖合同的，作为订立商品房买卖合同的依据，按照定金法的规定办理；因不可归责于双方的原因致使商品房买卖合同不能订立的，出卖人应当将定金退还买受人。

第五条商品房认购、订购、预定协议中有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，出卖人已按约定收到购房款的，本协议认定为商品房买卖合同。

实践中，相关争议的焦点一般围绕上述司法解释第四条确定。如果买方反悔，拒绝签署正式销售合同，定金将不予退还。开发商违约，在约定时间内不能签订正式销售合同的，应当承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其他损失，也可以按照缔约过失责任承担其他责任。不过，从实际操作的角度来看，如果你懂一点技巧，就有可能在法律上规避认购书中的定金处罚条款。比如，签了认购书后，虽然买家的心转了回来，但却没有出现。他还是找开发商协商，在约定的时间签订正式的《商品房买卖合同》。一般来说，买卖双方都要协商确定《商品房买卖合同》的具体条款。毕竟，《认购书》只能确定一些最基本的条款，正式的《商品房买卖合同》的合同内容就复杂得多。如果买受人和开发商不能就合同的某些条款达成一致，导致双方未能签订《商品房买卖合同》，那么从法律上讲，就不会归责于任何一方，因此定金条款不适用，而“认购书”被撤销或无效的，将退还原定金。也就是说，如果一方未能就合同条款达成协议，定金也将退还。当然，从开发者的角度来看也是如此。如果开发商想回去，在提供合同文本时往往会设置苛刻的条款，这是购房者无法接受的。因此，本认购书的真正法律约束力并不强。当然，从保障购房者的角度来看，如果非要办理此手续，还需要提示两点：

首先，认购书一般只用于预约签约。建议认购书中约定的签约日期不宜过长，以免长夜梦耽误事情。大约一周或十天为宜。由于部分开发商在房屋不具备销售条件的情况下，无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》，往往在“认购书”上约定更长的合同期限，利用这种方式获取购房者的资金。

第二，在“认购书”中，购房者的付款金额应尽可能低。虽然我们之前分析过，“认购书”的法律约束力往往不是很强，但我们不应忘记，一旦“认购书”签订，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要支付一定的定金或预付款，即使开发商违约，购房者也要追着开发商索赔违约责任，否则就得起诉，这很麻烦。如果购房者违约，开发商只要发出通知就会扣除定金。因此，在这场博弈中，买方仍然处于弱势地位。在这种情况下，定金或预付款的金额相对较低，这对购房者应该更有利，因为风险会相应降低。最后，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用认购书中的定金罚则：（1）买受人无正当理由未按认购书约定的时间、地点签订合同的，开发商有权不予受理退押金。

（2）因开发商过错导致双方未能签订商品房买卖合同的，开发商应双倍返还定金。

（3）双方签订预售合同无过错的，定金条款不适用，已付定金按原金额退还。