商品房认购书的法律效力对于商品房销售过程中认购书的法律问题,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》分别有相应规定:/第四条商品房买卖合同有担保的,出卖人以认购、订购、预定等方式收取买受人的定金,因一方原因未订立商品房买卖合同的,作为订立商品房买卖合同的依据,按照定金法的规定办理;因不可归责于双方的原因致使商品房买卖合同不能订立的,出卖人应当将定金退还买受人。
第五条商品房认购、订购、预定协议中有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,出卖人已按约定收到购房款的,本协议认定为商品房买卖合同。
实践中,相关争议的焦点一般围绕上述司法解释第四条确定。如果买方反悔,拒绝签署正式销售合同,定金将不予退还。开发商违约,在约定时间内不能签订正式销售合同的,应当承担双倍返还定金的责任。当然,如果有其他损失,也可以按照缔约过失责任承担其他责任。不过,从实际操作的角度来看,如果你懂一点技巧,就有可能在法律上规避认购书中的定金处罚条款。比如,签了认购书后,虽然买家的心转了回来,但却没有出现。他还是找开发商协商,在约定的时间签订正式的《商品房买卖合同》。一般来说,买卖双方都要协商确定《商品房买卖合同》的具体条款。毕竟,《认购书》只能确定一些最基本的条款,正式的《商品房买卖合同》的合同内容就复杂得多。如果买受人和开发商不能就合同的某些条款达成一致,导致双方未能签订《商品房买卖合同》,那么从法律上讲,就不会归责于任何一方,因此定金条款不适用,而“认购书”被撤销或无效的,将退还原定金。也就是说,如果一方未能就合同条款达成协议,定金也将退还。当然,从开发者的角度来看也是如此。如果开发商想回去,在提供合同文本时往往会设置苛刻的条款,这是购房者无法接受的。因此,本认购书的真正法律约束力并不强。当然,从保障购房者的角度来看,如果非要办理此手续,还需要提示两点:
首先,认购书一般只用于预约签约。建议认购书中约定的签约日期不宜过长,以免长夜梦耽误事情。大约一周或十天为宜。由于部分开发商在房屋不具备销售条件的情况下,无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》,往往在“认购书”上约定更长的合同期限,利用这种方式获取购房者的资金。
第二,在“认购书”中,购房者的付款金额应尽可能低。虽然我们之前分析过,“认购书”的法律约束力往往不是很强,但我们不应忘记,一旦“认购书”签订,首先履行义务的是购房者,因为购房者往往要支付一定的定金或预付款,即使开发商违约,购房者也要追着开发商索赔违约责任,否则就得起诉,这很麻烦。如果购房者违约,开发商只要发出通知就会扣除定金。因此,在这场博弈中,买方仍然处于弱势地位。在这种情况下,定金或预付款的金额相对较低,这对购房者应该更有利,因为风险会相应降低。最后,在商品房买卖合同无法订立的情况下,如何根据不同情况适用认购书中的定金罚则:(1)买受人无正当理由未按认购书约定的时间、地点签订合同的,开发商有权不予受理退押金。
(2)因开发商过错导致双方未能签订商品房买卖合同的,开发商应双倍返还定金。
(3)双方签订预售合同无过错的,定金条款不适用,已付定金按原金额退还。
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合同内容是指合同中约定的各项权利和义务,包括但不限于以下方面: 1、双方当事人的基本信息、身份、地址、联系方式等; 2、合同标的、数量、质量、价款或报酬等; 3、履行期限、地点、方式等; 4、违约责任和解决争议的方法等。 除此之外,合同还可... 更多>
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认购书的法律效力安徽在线咨询 2022-03-12认购书的法律意义就在于,它毕竟是双方当事人意思表示一致的书面约定,一旦签订,便具有当然的法律拘束力,签订人就要为其负责,受其约束。如果认购书对房号、面积、价格、双方权利义务都作了明确的约定,那么可以认为,认购书就是一份买卖合同,双方签订的正式合同,不过是把认购书约定的内容具体化;如果认购书未明确主要条款,则认购书不具备合同的性质,可以看作是双方的意向书,没有合同约束力。
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购房认购书的法律效力山西在线咨询 2022-11-04关于认购书的法律效力,历来争论很大。肯定的一方认为,认购书本身即为一买卖合同,双方当事人磋商后签订一书面的认购书,如果当事人是在平等自愿的基础上表达了自己的真实意思,则从程序、形式、内容上看,认购书都已符合合同的成立要件,因此具有法律效力。
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认购意向书的法律效力宁夏在线咨询 2022-03-28意向书的内容不涉及买卖关系双方的具体权利与义务的,该意向书属于预约合同,双方当事人取得的也只是签订正式合同的优先权,最后以双方签订的正式合同为准。即使违约,承担的也只是缔约过失责任,而非违约责任。如果意向书的内容已具备房屋买卖合同的构成要件时,如果开发商违约,需要承担不是缔约过失责任而是违约责任。
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房屋认购书的法律效力青海在线咨询 2022-11-29认购书为预约合同,其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。 一般认为,预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于:预约合同仅能请求对方诚信谈判,履行订立本约的义务,不得直接就本约内容请求履行。审判实务中,常有原告根据认购书,诉请法院判令被告履行交房,最后被判决驳回诉讼请求,原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。
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认购认购协议是否有法律效力北京在线咨询 2022-07-12依法成立的认购协议具有法律效力。只要认购协议是合同当事人根据真实的意思表示签订的合同,且不违反法律法规强制性规定的,就具有法律效力,一方不履行认购协议约定的,要承担违约责任。根绝021年实施的《民法典》第四百九十五条规定,当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。