酒店式公寓冒头

2001年的北京地产市场除了风头十足、上座率极高的Townhose外，大约就属商住概念项目最为炙手可热。已经进入和宣布要进入商住市场角逐的项目已经开始短兵相接，原本不是商住、重新包装定位于商住的项目也为数不少。

市场人士分析商住之所以能吸引客户主要原因是：第一、商有利可图，投资风险小，转让出租回报大。第二、住得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓各自的长处，因此一经推出即备受商务人士欢迎。第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统的酒店相比，最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。

与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。但是此种物业也有其局限性。它和酒店式服务公寓一样，在北京出现的时间也不长，数量有限。所以酒店式服务公寓市场潜力巨大。

东直门交通商务区出现

继复兴门和建国门CBD商务区后，东直门交通商务区被提出。东直门则作为京城未来6大交通枢纽工程(包括东直门、西直门、动物园、公主坟、刘家窑、四惠)中最大的一个，正计划兴建亚洲最大交通枢纽工程。据资料显示，该工程位于东直门立交桥东北侧，总占地15.44公顷，其中交通枢纽建设用地5.1公顷。交通枢纽的换乘在楼底下三层，地面两层，建成后的东直门交通枢纽将成为连接望京、酒仙桥、首都机场三个地方、辐射顺义、怀柔、密云、平谷等远郊区县的重要交通枢纽，将是市区东北部的门户，成为市区和空港之间快速客运走廊的端点、市区和东北部公路客运的起始点。西直门将成为以轨道交通换乘为主，地面公交衔接换乘为辅的集多种交通方式于一体的综合大型客运交通枢纽。

东直门交通枢纽的兴建，不仅可以大大改善京城东北部的交通状况、空港和市区的快速交通的连接，也将使这一地区的功能定位产生变化，交通的便利势必带动商业设施形成规模，渐而成为交通商务区。而且，东直门交通枢纽在规划时，北部部分就已经规划为商务区，其规划达22万平方米。未来，将有大量白领阶层在此工作，租赁市场势必蓬勃发展。小业主购房后，很容易就能找到租赁对象。如果物业本身有好的有特色的管理的话，价值也必然会随之提高。位于东直门交通商务区的当代万国城已经将5号楼和7号楼定位于酒店式服务公寓，这是两栋在交通商务区中仅有的酒店式服务公寓，因而无论是从自住的角度来看，还是从长期投资的角度考虑，当代万国城的前景都相当不错。根据推算，当代万国城的年租金投报率至少在10.5%到11%以上。如果加上好的酒店式管理，投报率将会更高。随着交通枢纽的逐渐完工，万国城的回报率也势必逐年攀升，实现对投资者最好的回报。

什么是酒店式公寓

酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有自用和投资两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。

所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。

酒店式公寓的起源

酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为酒店式的服务，公寓式的管理，市场定位很高。

酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的临时住宅。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，据戴德梁行统计，目前上海共有75家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。

自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%—10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。

酒店式公寓的前景

随着中国加入WTO，将会有更多的国际跨国公司企业来北京设立公司，其中中小型企业由于资金实力，酒店式公寓成为它们的首选。

酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。

酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间，投资回报。