日前，21世纪不动产上海区域新闻发布会暨21世纪不动产上海锐丰房地产开业庆典在沪召开，高调宣布正式收购搏邦地产，搏邦地产在上海的22家门店将以“21世纪不动产”的名义开展运营。上海老牌中介搏邦地产的确懂得“投怀送抱”之道，继今年3月以3000万元局部卖身香港宏昌科技之后，现又成功把剩余部分付于世界巨头21世纪不动产。

其实，除了搏邦被收购事件，今年可谓上海房产中介行业的多事之秋。3月，易居中国引进2500万美元海外基金，旗下中介品牌易居臣信逆势扩张。9月，加拿大庞巴迪公司旗下机构与上海智恒房产签署协议，将分两阶段收购智恒房产55%股权。11月，“房产之窗网络免佣金中介模式”正式推出。12月，戴德梁行属下专营住宅中介业务的泛城租售网撤离浦东，关闭全部4家门店。更有趣的是，北京最大的房产中介机构中大恒基也来凑热闹，摩拳擦掌意欲掘金上海滩。

宏观调控之下整个房地产业趋于紧缩，房产中介业同样难以幸免。2005年的地产新政使上海楼市成交量出现大幅震荡，房产中介门店由高峰时的约14000家骤降至8000家左右。今年一季度上海楼市出现明显的回暖迹象，汉宇、美联、中原等大公司随之显露重新扩张的势头。但自5月份开始的新一轮调控，尤其是营业税征收期限延至5年、重征个调税等政策，大幅提高了二手房交易成本，直接抑制了供求双方交易热情。

宏观调控使房地产行业的企业皆受影响，连地产巨头顺驰都被迫12亿元卖身香港路劲基建，遑论其他“小鱼虾米”。但是，从很大程度上讲，宏观调控对中介机构的影响力更甚于对开发商和代理策划公司，中介企业优胜劣汰的速度和程度也更快、更深。为什么这么说呢？开发企业尤其是大开发商，其核心资产在于品牌、团队、理念、信用等，这些因素受楼市走弱的影响具有滞后效应。而中介公司的核心资产是网络，即一个个门店，中介门店的运营成本(主要是房租)较高且难以压缩，楼市走弱立马就能导致交易量的下降，随即就会影响到单个门店的盈利水平。与其连续亏损几个月，还不如关门歇业，等楼市回暖时再另辟新店。所以我们经常看到，街头的房产中介店总是“花开花又落”、“城头变换大王旗”。

不可否认的是，并购盛行有利于房产中介行业的良性发展，因为毕竟房产中介市场秩序的混乱既源于制度不完善、监管不得力，也源于行业集中度不高、资源配置不够优化。

此外值得关注的是，外资向中介行业渗透的步伐进一步加快，继去年软银、凯雷入股顺驰不动产网络集团，高盛注资21世纪中国不动产之后，今年单是上海，就有易居、智恒、搏邦等机构或主动或被动地引进外资。在中国房产中介业优胜劣汰、重新洗牌的关键时期，外资表现出浓厚兴趣的原因不外乎三个：一是世界范围内资本流动性过剩，外资对中国经济发展尤为看好，甚至对政策限制也不以为然；二是外资看好中国巨大的住宅消费市场，尤其是看到二手房交易占住宅成交总量的比重正日益增加；三是外资通过并购快速扩张后，或者去海外上市，或者重组包装后进行转手，以获取丰厚回报。

总之，宏观调控使房产中介业的市场秩序归位，行业利润摊薄，企业洗牌速度加快，这有利于提高行业集中度，亦利于行业的健康发展。

(作者为上海易居房地产研究院高级评论员)《中国房地产报》