一、具体步骤如下：

(一)拍卖前，查封房屋

(二)拍卖前，评估房屋

(三)第一次拍卖(拍卖不动产，应当在拍卖十五日前公告)

1、竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。

2、人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场。

3、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。

(四)第二次拍卖

拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，应当在六十日内再行拍卖。

(五)第三次拍卖

对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次拍卖。

(六)变卖

第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

(七)所有权转移

不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。通常需要法院出具裁定书等，到房屋所在地的交易中心办理产权过户。

所谓保留价，是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格应停止拍卖的价格，它是出卖人维护自己利益的保证手段。拍卖保留价是指拍卖标的拍卖成交价应达到的最低价格基数。司法拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

二、拍卖所得房屋需注意问题

1、产权清晰

拍卖的房屋产权要清晰，过户不会有任何问题，委托拍卖的房屋如设有抵押权的，应先注销抵押权，而法院委托拍卖的，要提交法院委托拍卖函及协助执行通知书。

2、价格合理

如一些房屋的起拍价仅为市场价的七成至八成，超过起拍价就可成交。

3、流程完备

委托拍卖的房屋，拍卖公司首先要对房屋的权属进行严格的审查，然后再同委托人签订《委托拍卖合同》。经拍卖所得的房产办理产权时需提交房屋权属证书，拍卖成交确认书，委托拍卖协议，判决书、裁定书或调解书，委托书。

4、预算充足

拍卖是处理一些不良资产的一种手段，必须要一次性付完钱，而且过户过程中所产生的税费全部由买受人承担(大部分是这样，也有些地方是法院拿到拍卖款后会扣下部分用来缴税)，而绝大多数人并不知情直到缴税的时候才大吃一惊。而且拍卖的房产有一些税费是很高的，有的税比房屋还贵，有些人贪便宜，没弄清楚情况就拍下来，后来才发现结果无法办证，所以建议大家买前先找专业人算一下所有的费税大概要多少，自己心里有个底。

三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第一条人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。

采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。

第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第三条作为执行依据的法律文书生效后至申请执行前，债权人可以向有执行管辖权的人民法院申请保全债务人的财产。人民法院可以参照民事诉讼法第九十二条的规定作出保全裁定，保全裁定应当立即执行。

第四条诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。

四、哪些财产不得强制拍卖

根据有关法律规定，下列财产不得强制委托拍卖：

一是未被执行法院控制、占有的财产。执行法院对被执行人财产尚未采取查封、扣押等措施予以占有、控制，不得委托拍卖。

二是不可变价的财产。拍卖是变价的一种方式，不可变价的财产无法拍卖换取价款。

三是法律、行政法规禁止自由买卖的物品或财产权利。

四是被执行人及其所扶养家属的生活必需品。

五是依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让而未依法办理审批手续的物品或者财产权利。

六是未经拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可的文物。

七是超义务范围的可从查封物、扣押物中分出的财产。

人民法院决定强制拍卖应具备什么条件

第一，必须有拍卖根据。

强制拍卖被执行人的财产必须有根据，强制拍卖的根据主要是据以执行的法律文书和拍卖裁定书。因此，执行法院在委托拍卖前，必须作出拍卖裁定书。

第二，被强制拍卖的物品必须已被查封或扣押。

查封或扣押是拍卖的前置条件，进人拍卖程序的被执行的物品，必须是已被查封。扣押的物品。如果尚未查封、扣押，执行法院尚未占有或控制被执行人的财产，委托拍卖机构拍卖就无物质条件，也不能完全保证买受人取得拍卖物。

第三，被执行人在指定期限内不履行法律文书确定的义务。

被执行人的财产被查封、扣押后，人民法院责令其在一定期限履行义务，而被执行人仍不履行，方可将已查封、扣押的物品进行拍卖。如果被执行人在责令期限内履行义务，被查封、扣押的物品应当返还被执行人，不得再拍卖其物品。

第四，强制拍卖的物品具有可转移性。

禁止流通的物品，如金银、文物、毒品等，不得公开拍卖，只能交付有关单位收购或没收。

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第一条