2009年底上演的“中国楼市贺岁大片”吸引了众多“观众”的眼球。商品房营业税优惠征收年限从2年恢复到5年，土地拍卖保证金要交50％……5项调控政策犹如5道令牌，再加上南宁计划在全国率先取消商品房预售制的这把“尚方宝剑”，房产商“蒙”了，购房者也“蒙”了，今年到底应该怎样买房？本报记者连日来与业内人士进行了广泛沟通交流，综合各方观点，结合具体个案，与您一同聊聊2010年咱买房“那点事”。

个案一

新婚置业者：

购婚房，量力而行是关键

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姓名：莫聪

年龄：28岁

职业：银行职员

经济能力：银行户头有10多万元存款

【买房“那点事”】

莫聪（化名）为了让自己的结婚纪念日更有意义，想在今年的9月9日与女友登记结婚。从一年前开始，莫聪就已经在南宁各楼盘的售楼中心四处折腾。莫聪略带疲倦地告诉记者。“现在很犹豫，手头的钱刚刚够支付一套大户型的首付，虽然有购买大房的想法，但又害怕今后的还贷压力太大，影响了我们婚后的生活质量。但如果买一套小户型，又怕今后有了孩子不够用，小房换大房太麻烦。”如今，莫聪的婚房仍然没有落实。

【置业建议】

“80后”结婚购房，将成为2010年的购房生力军。对于月收入在5000元左右且手握十几万元存款的小夫妻家庭而言，业内人士建议不要一味追求“大房子”。这主要是为了避免刚结婚就背上沉重的房贷负担，毕竟住着大房子，却过着“小气”的生活，这样不仅没了生活质量，也淡化了爱情。

就此我们建议，这类购房者可根据自身经济情况，购买总价在40万元至60万元左右，大小适中的房子。首付20％，加上房屋税，大概需8万元至12万元，剩下几万元的存款做婚后“爱的基金”，以备不时之需。同时，将还款期定在20年左右，每月还款的压力会减少不少。

【购房提醒】

1．户型有讲究。中房翡翠园的置业顾问苏先生表示，因结婚而买房的人，所购房子须实用、舒适，可考虑购买60～80的中小户紧凑型。此户型除总价较低易于接受外，同时如果有小孩，三人一家一起住还算宽敞，而且换房也容易出手。

2．交通、地段很重要。婚房置业者，经济能力相对有限，有私家车的一般不多，这时候楼盘周边的交通就显得尤为重要。交通方便方能节省上下班时间。如果购买了远离市中心的楼盘，也要看其交通配套是否完善。

3．买房不能急于求成。买房时多跑两个楼盘“货比三家”。遇到了合适的物业，也不要急于下手，弄清交易流程、房屋产权、交易税费，看清合同规定的各项条款才行，不能因为婚期临近而仓促下决定。

个案二

“漂一族”置业者：

二手房是首选

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姓名：梁艳艳

年龄：27岁

职业：外企主管

经济能力：月入近万元

【买房“那点事”】

毕业于国内某知名财经大学的梁艳艳是一家外资企业的主管，收入水平和消费水平都很高。前几年，公司将梁艳艳分配到南宁做主管，月收入近万元的她在南宁生活得很滋润。“到南宁不久，我在青年国际买了一套价格较低的二手房，不单解决了我的住房问题，也是一种投资。明年我可能就要到上海就职了，现在的房我准备转手卖出去。南宁的房价涨了很多，把房卖出去，不仅能收回当年买房的钱，还能小赚一笔呢。”梁艳艳认为，“漂一族”未必一定要租房，当具备一定的经济实力后，买套二手房也是一个不错的选择。

【置业建议】

交通和生活设施完善的二手房，是“漂一族”购房者的首选。二手房即买即住，可以省去不少房租开支。同时，一些二手房由于面积较小，总价较低。对于积蓄有限的“漂一族”来说，购买总价低廉的二手房作为过渡不必投入太多资金。一些“漂一族”可能会担心二手房居住起来不如新房那样舒适惬意，其实动点装修的小脑筋，就可以让二手房的面貌发生脱胎换骨的变化，使之具备自己喜欢的装修风格。

【购房提醒】

1．要考虑房屋租售比。“漂一族”买房，很大部分都把它当做一种投资，那就得考虑其投资潜力。就此，正和兴房地产经纪人梁先生提醒，一般将租售比控制在1：200之内会较合适，超过范围则有可能潜藏较大风险。

2．投资比例不宜过高。由于“漂一族”大多事业和经济基础都相对薄弱，有理财师建议，固定资产投资比例不宜过高，一般还贷额不要超过总收入的50％、贷款年限不要超过15年。从南宁的房屋租赁市场看，一般60—90平方米左右的房屋较易出租。

个案三

家庭换房者：

两种方式巧换房

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姓名：刘志远

年龄：38

职业：办公室主任

经济能力：已有一套住房，银行户头有超过20万元的存款

【买房“那点事”】

南宁市民刘志远是某单位的办公室主任，在单位旁有一套两室一厅住房。刘志远告诉记者：“儿子渐渐长大，而且由于儿子到了上学年龄，原住房的周围却没有一所小学，小孩读书太不方便了，所以产生了‘小房换大房’的换房想法。于是先把原来的房给卖了，再在民主路附近买了一套100多平方米的房。儿子现在民主路小学读书，上下学都很方便。”

【换房绝技】

小房换大房，住得更宽敞刘志远是典型的“小房换大房”家庭换房者，将原来居住的小房子卖掉，所得的收入作为新房首付的一部分，再拿出一部分家庭存款，填补剩余的款项。这种做法的好处在于，不需要贷款，将房款一次付清，省掉了付给银行的利息。

小房不卖，出租养新房如果你手头的存款不够多，卖了旧房还不够支付所有购买新房的款项，那该怎么办？有不少聪明的市民见招拆招，采取了“旧房养新房”的方法。原有住房不卖，以家庭为单位购置第二套房，拿出存款一部分支付二套房的首付，同时将原有住房出租，所得的租金用于支付第二套的月供。换句话说，就是市民们只需要能承担首付，后面的月供就不会导致多大的经济压力了。

【购房提醒】

1．算好时间差。如果只有旧房一处住所，应先确定要购买的新房价格和入住时间，不要让出售（出租）和购买的时间差太久。

2．考虑子女教育。家庭换房者在选择房源时应将小孩的教育问题考虑进去，选择配套或周边有幼儿园、小学、中学的楼盘，方便日后接送。

个案四

投资买房者：

小户型是投资首选

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姓名：杨鹏

年龄：42岁

职业：公司经理

经济能力：自己办有公司，腰包“鼓鼓”

【买房“那点事”】

杨鹏是一位事业有成的中年商人，十多年前在他南宁创办了自己的公司，生意越做越大，腰包也越来越“鼓”。杨鹏以具有商人锐利的投资眼光，所有的收入均进行了“再投资”。杨鹏坦言，自己在东已经有一套宽敞舒适的高层住宅了，同时还在大学路、江南以及中华路一带买了几套小户型的电梯房。杨鹏投资房产的主要途径，就是购买小户型出租，赚钱租金作为较为稳定的收益。

与其他的购房者不同，杨鹏买房考虑得最多的是房子是否好出租。“之所以买的都是小户型，就是因为小户型好出租。小户型的租金不算太贵，每套房的月租我控制在1000元／月左右，单间配套，设施齐全，出租价格较低，这样的房子才好出租。”杨鹏头头是道地说着自己的“生意经”。

【置业建议】

投资买房者最青睐的户型当中，小户型占有很重要的地位。无论是出租还是酒店式公寓，这一户型对投资者而言有着极强的吸引力。建议投资购房者在考虑小户型的同时，还要综合考虑周围的环境和配套设施。例如东一带，由于其交通便利配套设施，小户型十分适合收入颇丰的单身白领居住，因此在这一带购买小户型进行出租是投资者不错的选择。

【购房提醒】

1．首选高新区。投资者买房，考虑的是升值空间。东盟商务区的巨大的投资价值，众所周知。

2．兼顾市中心。市中心，地段好，综合优势明显，属稀缺性房源。把目光落在这里，绝不会后悔。

限购令影响四类购房人提醒：切勿＂违限＂买房

北京是第一个执行“限购”政策的城市。“十一”前后各个地方版的“限购”政策已在全国十几个主要大中城市相继实施。既然能被十几个主要大中城市效仿，而且有继续在全国星火燎原之势，看来“限购”政策对控制房价过快上涨效果显著。在全国范围内方兴未艾的“限购”政策在北京已执行近半年，对北京楼市的购房行为产生了怎样的影响人们又对“限购”政策有哪些不解和疑问呢

限购令影响四类购房人

根据《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发〔2010〕13号）要求，北京市建委5月1日下发了《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》，即自2010年5月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）只能在本市新购买一套商品住房，即不溯及既往，政策对该家庭5月1日前有几套房并未限定，仅约定“五一”后只能新购一套房。

现政策已执行近六个月，因政策执行的截止时间没有确定，因而对一部分自住需求和投资客的购房行为都产生了影响。根据对北京中原地产多家门店一线业务人员的调查显示，四类购房人的行为发生了不同程度的转变。

一、放弃过渡型小户型选择一步到位

资金实力一般且在一两年内就有升级置业需求的买房人。放弃过渡型小户型，选择一步到位。如一些刚结婚和准备结婚的小夫妻放弃了购买开间和一居室的念头，选择购买小两居，面积稍大一点，位置稍偏一点，但总价上相差不大；这样的买房人数量占到购买婚房买房人数量的33％。

二、对房产性价比要求提高

有一定资金实力，且兼具投资、改善性质的买房人。他们对于购买的房屋要求更加苛刻了，对性价比要求更高，因为如果买的房子不够好，短期想换不可能；第二，如果短期想卖出，接手的买房人也会受此政策限制，因此他们的心里也会考虑买一套最称心如意的房子，那么自己买的好房将最具竞争力，有此类想法的买房人占到投资改善类买房人的10％；

三、地产投资转向商铺和写字楼

部分手中资金较充裕且倾向于房产投资的买房人，投资意愿转向商铺、写字楼。因限购政策只针对商品住房，不涉及商铺、写字楼市场，因此有部分住宅投资客转向商业地产。据北京中原三级市场研究部分析人士指出，以往北京中原成交的商铺、写字楼都以公司购买为主，因此以整层和大面积的物业成交居多，但近几个月小面积的商业关注度和成交量明显上升，如80平方米、105平方米、150平方米等面积的写字楼成交居多。购买小面积商业地产的买房人已占到了北京中原商业地产每月成交的30％，较4月份上涨了12％。

四、转投资其他市场

部分手中资金十分充裕的投资买房人，将资金转向了其他投资品市场。因年初“国十一条”、4月“国十条”到9月“国五条”，国家政策一直紧盯房地产市场，因此本年度房地产市场价格基本未有变化。据北京中原领先指数显示，北京中高档二手商品房价9月为22746元／平方米，而年初1月为22718元／平方米。尤其是9、10月份的第二轮调控使投资客清醒地看到政府在每次房价刚刚上扬时就立即行动抑制房价上涨，因此理智地选择是将部分资金分散投资到如黄金、股市、期货等其他资本市场来获取利益。

切勿“违限”买房

如因对政策不了解，违反限购政策买了房，会出现什么结果，该如何解决这个问题恐怕是目前买房人都十分关心的。北京中原三级市场研究部提醒买房人，切勿“违限”买房。否则可能会遭遇无法网签，进而无法拿到产权证的严重后果。

在实际操作中，中原地产为了防止买房人因出现不符合政策而无法网签的情况，都会在签订合同前询问好买房人的现有家庭情况和五一后的历史购房情况，如果确实存在特殊疑问，可以在买卖双方与经纪公司签订居间合同后在网签系统进行试操作，如确实无法签约，会建议买房人更换购买者或依据政策暂时放弃购买。

但业内人士提醒买房人，在购买二手房时一定要搞清楚自身情况是否符合“限购”政策。一旦违反“限购”政策，不但不能买到房，而且可能会陷入到中介费退与不退的纠纷当中。（周宏）