近期，某市地税部门在开展对一些企业(包括房地产开发企业)以房地产进行投资、联营所涉及土地增值税专项检查中，通过对所涉及的开发产品、投资性房地产、长期股权投资及固定资产等相关账户的实地检查，发现纳税人对以房地产投资入股(包括与之相关的股权转让)行为所涉及土地增值税及营业税没有准确区分，容易带来涉税风险。

房地产是土地和房屋及其权属的总称，在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)的出台，以前暂免征收土地增值税的政策规定出现了一些细节上的变化。因此，以房地产进行投资、联营要区分投资主体、被投资行业及股权转让三种情况确定土地增值税征免。

第一，要区分投资主体是房地产开发企业还是非房地产开发企业。

对于房地产开发企业，以其建造的商品房对外投资或联营的，属于土地增值税的征税范围。这里的投资形式上是房地产开发企业建造的商品房而不是一般意义上的土地使用权与作为固定资产资产核算的房屋。对于非房地产开发企业，如果以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，应属于土地增值税的征税范围。凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则不属于土地增值税的征税范围。

第二，要区分被投资联营企业是否属于从事房地产开发的行业。

这里不再区分投资主体的行业性质，而以被投资、联营的企业所从事的行业是否属于房地产行业进行界定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，根据财税[2006]21号的规定，属于土地增值税的征税范围;凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则适用财税字[1995]048号的规定，暂免征收土地增值税。但对房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不论被投资企业是否从事房地产开发均不适用财税字[1995]048第一条暂免征收土地增值税的规定。

第三，股权转让不缴土地增值税。

无论房地产开发企业还是非房地产开发企业将所投资形成的投权进行处置转让时，由于股权已不对应其初始投资所形成的房地屋产权或土地使用权，所以《国家税务总局关于陕西省电力建设投资开发公司转让股权征税问题的批复》(国税函[1997]700号)规定了，对房地屋产权或土地使用权投资入股所形成的股权转让的行为，暂不征收土地增值税。这里需要提及的是是对被投资、联营企业将上述房地产再转让的，根据财税字[1995]048第一条的规定，应征收土地增值税。