买不起的教育地产租起来反而便宜

陈女士因为觉得目前自家的房子离学校比较远，想换一个离学校近一点儿的。找来找去找到一个面积比自己家小点的教育地产。但是计算后发现，即使是卖掉自己家房子再买，也要再添100万元才行。

在经过仔细考虑之后，陈女士觉得不太合适。毕竟自己不是为了入学指标，而仅仅是想离得近一点，房子变小了不说，再要再多掏钱，实在不划算。

于是，陈女士决定租一套房，接下来一周之内就看了四五套房子，对该区域的租金水平有了一个大概了解：普通两居室在5500元至6500元之间;三居室在7000元至10000元之间。但三居室除了几栋塔楼，南北朝向的房源很少。

最后，陈女士看上了一套80平方米的大两居。户型很方正，南北通透，采光、通风都很好，月租金是6500元。对于这个价位，陈女士虽然觉得不便宜，但也在接受范围内，于是，很快签了合同。

接下来就是把自己家房子租出去了。本打算租9000元，结果跟中-介一打听，自己家房子竟然可以租13000元。中-介介绍说，CBD周边租金就是高，我同事在万达广场有一套140平方米左右的三居室，租给了一个小公司，现在租金22000元呢。但房价不高，单价4.8万元左右，所以，我同事这些年一直把房子出租，没有卖。

本来卖不了多少钱的房子，竟然可以租出这么高的价格。而本来买不起的教育地产，租起来竟然还要低一些。自己租的房子，80平方米，能卖700万元，但租金只有6500元;自家房子140平方米，卖630万元，租金13000元。这么一折腾，陈女士反而赚了。

租金相同的房子单价差3万元

其实，教育地产的租金一起以来就和周边非教育地产差别不大，而房价却明显高出一个段位。

除了陈女士的情况，还有更令人惊叹的。北三环裕中那边最明显，裕中西里一套标有可以直升三帆中学的教育地产，塔楼朝西的一套64平方米小二居，单价8.7万元，总价560万元。而相隔不远的裕民路3号院，因为不是教育地产，一套南北通透的62平方米小两居，单价只有5.7万元，总价360万元。就这样两大差了200万的房子，租金也没什么差别。

但是中-介也介绍说，很多人买教育地产，都是为了一个上学指标，很多家长为了孩子都挺舍得下本儿的，所以，别看裕中西里的教育地产贵，卖得还比周边非教育地产快。

由于租金没有教育地产问题，所以差别不是很大。而CBD高端公寓的区域价格在5.5万元左右，和二环内的教育地产及本区域的租金相比，价格不太高，主要是房源供应比较充足，另外，东三环和东四环一带，没有什么新盘，没有开发商炒作，市场相对平稳，所以价格涨幅也不大。

分析：购买教育地产主要是附加值

一个区域的房价是否合理，国际上通常用房产的租金与售价的比值来衡量，即租售比。然而，目前北京的租金回报率很低，房租和房价出现很大的背离，特别是教育地产，租售比已经不能体现其是否合理了。

业内人士普遍认为，房产的价值与房产的效用有关。房产最大的效用就是居住。用货币来衡量的话，那就是其出租住房所能得到的房租或者其自住时所能节省的房租。因为利用这些房租来租房，购房者可以获得同样的居住效用。因此可以说，住房所能带来的居住效用的大小的货币化体现就是租金。

房租主要由不同地区之间的经济水平或同一城市不同区域的繁荣程度决定的。这也是北京租金比其他城市高，CBD租金比其他区域高的主要原因。

之所以在如此低的租金回报率情况下，仍有很多人购房。是因为大家在很大程度上并不是为了追求现时的租金回报，而是为了追求预期中未来房价上涨带来的资产升值。

此外，住房除能够满足居住效应之外，还有其他效用，例如，买房不仅仅能带来居住的满足，还可以通过购买“教育地产”来为自己的子女谋得更好的教育资源。目前，北京基础教育资源的数量和质量上的差异都已经体现在学校周边的房价上了。这些因素所带来的“效用”是房租所不能覆盖的。