为了做好胶州路东段旧城改造项目拆迁补偿工作，维护拆迁人和被拆迁人双方的合法利益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《青岛市城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，结合本项目实际情况，特制定本补偿方案。

一、拆迁人：青岛市市北区民生安居建设中心

二、拆迁承办人：青岛房地产实业集团有限公司拆迁分公司

三、拆迁范围：

禹城路：1—7号（单号），7号甲，9—13号（单号），13号甲、乙，15号，17号，4号，6号，6号甲、乙，8号，10号，10号乙，12—28号（双号），28号甲、乙，30号，32号，32号甲，34—44号（双号），44号甲；

临清路：1号，3号，3号甲、乙、丙、丁、戌；

福建路：16—5号，16号甲、乙、丙、丁、戌、已、庚、辛、壬，18—24号（双号），24号甲，26—30号（双号），30号甲、乙，36号，38号，38号甲，40号，40号乙，42号、42号甲，44号；

胶州路：8号2、3、4、5号楼。

四、被拆迁人：

被拆迁人包括被拆迁房屋的所有权人、行政代管人和国家授权的国有房屋管理人。

五、被拆迁房屋和补偿房屋建筑面积的确认：

1、被拆迁房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。

2、被拆迁房屋建筑面积的认定：

被拆迁房屋的建筑面积，私有房屋以房屋所有权证载明的建筑面积为准，公有房屋以房屋所有权证或者计租表载明的建筑面积为准。无房屋所有权证或者计租表但建设合法的房屋和计租表上只载明使用面积的公有房屋，其建筑面积以批准建设文件载明的房屋建筑面积或者以房地产测绘机构实测的建筑面积为准。

六、房地产拆迁评估机构的选择：

1、拆迁人从青岛市建委公布的房地产评估机构中选取3家作为拆迁评估候选机构，在拆迁范围内予以公示；并向被拆迁人发放评估机构确定选择表；被拆迁人在规定的时间和地点投送选择表，在当地房屋拆迁行政管理部门和社区管理机构监督下，根据拆迁当事人的选择意见选定房地产评估机构。拆迁人和被拆迁人不能共同选择房地产评估机构的，由房屋拆迁管理部门从公示的房地产评估机构中抽签确定。

2、评估价格：评估价格为本拆迁区域新建商品住房销售价格、拆迁区域新建同类非住宅商品房销售价格（以下简称评估价格）。

七、拆迁补偿方式：

1、住宅：采用货币补偿和房屋补偿两种补偿方式，除《青岛市城市房屋拆迁管理条例上》第30条规定的情形以外，具体拆迁补偿方式由被拆迁人自行选择。

2、住宅、非住宅兼用的房屋：按照住宅房屋进行拆迁补偿。

3、非住宅：采用货币补偿和房屋补偿两种补偿方式，由被拆迁人自行选择。

八、住宅房屋的拆迁补偿：

（一）房屋补偿

1、补偿房屋地点：本工程规划红线范围内新建住宅房屋。

2、应补偿面积：

（1）原住房建筑面积不足25平方米的，按照25平方米计算；

（2）增加10平方米的住房改善面积；

（3）被拆迁房屋面积与改善面积之和不足45平方米的部分，由被拆迁人按照评估价格的50％支付房款；

（4）被拆迁人在本市其它区域承租或者已按住房改革政策购买公有住宅房屋的，该公有住宅房屋面积与被拆迁房屋面积之和大于25平方米的，不适用本款第（1）项的规定；该公有住宅房屋面积与被拆迁房屋面积及住房改善面积之和大于45平方米的，不适用本款第（3）项的规定。

3、补偿房屋户型：按照被拆迁人应补偿面积，结合用于补偿的新建房屋户型设计情况，被拆迁人就近上靠户型，选择补偿房屋。

（二）货币补偿

拆迁住宅房屋实行货币补偿的，按照应补偿房屋面积的计算办法，被拆迁房屋面积与住房改善面积之和按照评估价格结算拆迁补偿金。拆迁房屋面积与住房改善面积之和不足45平方米的部分，以评估价格的50％结算，计入拆迁补偿金。

拆迁补偿金由拆迁人以货币方式支付给被拆迁人。

九、非住宅房屋的拆迁补偿：

非住宅房屋实行货币补偿方式，以非住宅评估价格作为补偿单价，按照认定的被拆迁房屋建筑面积进行结算，在签订拆迁补偿协议后，按照协议的约定支付补偿金。

十、对违法建筑和逾期临时建筑的拆迁补偿：

1、违法建筑和逾期临时建筑自行拆除，不予补偿。逾期不拆的，由拆迁人报请有关管理部门批准拆除。

2、拆除在批准期限内的临时建筑，按照临时建筑的重置价格结合成新实行货币补偿。补偿价款由房地产评估机构进行评估确定，但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。

十一、拆迁住宅房屋有下列情形之一的，分别按照下列规定予以补偿：

1、公有出租住宅房屋的承租人选择房屋补偿且与被拆迁人就解除租赁关系达成协议的，由房屋承租人向被拆迁人支付按照住房制度改革有关规定购买被拆迁房屋所应当支付的价款，拆迁人按照本条例的规定对原房屋承租人进行房屋补偿，补偿房屋的产权归原房屋承租人。

2、公有出租住宅房屋的承租人选择货币补偿且被拆迁人同意的由拆迁人将按照《青岛市城市房屋拆迁管理条例》规定计算的拆迁补偿金扣除房屋承租人按照住房制度改革有关规定购买被拆迁房屋所应当支付的价款，余款支付给房屋承租人，扣除款支付给被拆迁人。

3、公有出租住宅房屋的承租人与被拆迁人对拆迁补偿方式达不成一致意见的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋补偿。补偿的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人再行订立房屋租赁合同。

4、私有出租住宅房屋的被拆迁人要求实行货币补偿但与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议、未能按期搬迁腾房的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋补偿。

十二、临时过渡方式及期限：

1、过渡方式：由被拆迁人自行过渡。

2、过渡期限：以拆迁补偿协议约定的时间为准。

十三、其它补助费用标准和支付办法：

1、搬迁补助费：

（1）住宅：每承租户及产权户600元。

（2）非住宅：按建筑面积每平方米40元。

由拆迁人在被拆迁人和房屋承租人搬迁腾房时一次性支付，属于私有房屋的，搬迁补助费支付给被拆迁人；属于公有房屋的，搬迁补助费支付给房屋承租人。

2、临时过渡补助费：

拆迁住宅房屋实行房屋补偿的，被拆迁人按照拆迁补偿协议约定自行过渡，由拆迁人对被拆迁人或公房承租人根据拆迁补偿协议约定的临时过渡期限，在被拆迁人搬迁腾房时，按拆迁房屋的建筑面积每月每平方米25元一次性计发临时过渡补助费。因拆迁人原因不能按时回迁的，拆迁人对被拆迁人或公房承租人按拆迁房屋的建筑面积每月每平方米40元逐月计发临时过渡补助费。

拆迁住宅房屋实行货币补偿的，由拆迁人对被拆迁人或公房承租人按拆迁房屋建筑面积每月每平方米25元一次性计发10个月临时过渡补助费。

3、经营性补助费：

（1）拆迁非住宅房屋实行货币补偿的，由拆迁人对被拆迁人按拆迁房屋的建筑面积每月平方米60元一次性计10个月经营补助费。发放经营性补助费的，不予发放临时过渡补助费。

（2）拆迁住宅、非住宅兼用房屋造成停产、停业损失的，由拆迁人对被拆迁人按被拆迁房屋作为非住宅使用的建筑面积每月每平方米60元一次性计发10个月经营性补助费。

拆迁住宅、非住宅兼用房屋的临时过渡补助费根据被拆迁房屋的建筑面积，按照拆迁住宅房屋规定的有关费用标准办理。

十四、拆迁奖励办法：

被拆迁人在拆迁公告规定的期限内签订协议并搬家腾房的，给予以下奖励：

（一）选择货币补偿

1、按照拆迁公告规定，在搬迁腾房期限前20天签订协议搬迁腾房的，每户奖励5000元；后10天签订协议搬迁腾房的，每户奖励4000元。

2、按被拆迁房屋原建筑面积300元／平方米发放综合性补贴。

（二）选择房屋补偿

1、按照拆迁公告规定，在搬迁腾房期限前20天签订协议搬迁腾房的，每户奖励5000元；后10天签订协议搬迁腾房的，每户奖励4000元。

2、按照原住房建筑面积就近上靠原则选择就地安置房屋，选择房屋面积超过应安置面积20平方米以内部分，按评估价格结合楼层差价结算房款；选择房屋面积超过应安置面积20平方米以外部分，按房屋交付时商品房销售价格结算房款。

3、选择高层住宅安置，超过应安置面积的建筑面积中，公摊系数超过15％的部分作为奖励面积，不予计价。

（三）其他规定

1、定位方式：按照签订协议、搬家腾房的先后顺序依次选房。

2、配套设施费（暖气、天然气、单元对讲门）全部免交。

十五、其它规定：

1、搬家腾房期限和签订协议期限以房屋拆迁行政管理部门发布的拆迁公告为准。

2、被拆迁人回迁时，根据测绘部门确定的建筑面积，双方结清价款，领取新房入住证明和钥匙。

3、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁协议的，由房屋拆迁行政管理部门裁决。

4、本方案未尽事宜，按照《青岛市城市房屋拆迁管理条例》及青岛市相关法律法规的有关规定执行。

二九年五月十八日

旧城改造项目中被拆迁房屋应该怎么评估

旧城改造项目中被拆迁房屋评估如下：房屋征收补偿费以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；房屋征收周转补偿费以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；房屋征收奖励性补偿费由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。