本报:地产基金对本次宏观调控带来的影响,业界看法不一,您如何来看?
王宁:政策决定资本走向。今年的地产新政和信贷收紧,短期看对地产发展商负面影响很大,但也是地产基金难得的机遇。
从政策面看,国家支持地产PE的发展。房企的融资应该更大程度地市场化,由市场来分担风险,分享收益。PE融资规模的扩大,将大大缓解银行信贷压力,降低银行风险,这是政府乐意为之的。关键是要与时俱进地设置好制度和法规,才能形成“融资于民,藏富于民”的良性循环。
我们判断,今年第四季度开始,房企的流动资金将严重匮乏,整合、重组在所难免。这就给运营规范且符合国情的地产PE以逢低吸纳、股权投资的好时机。
本报:您对目前地产PE募资难的现象如何看待?
王宁:好的PE,募资并不难。PE讲求的不是知名度,讲求的是业绩和口碑。地产PE虽是新兴行业,但地产和金融是老行业,这时就要看团队的业绩和口碑了。
目前募资困难的PE主要有两个问题:
一是主营业务与盈利模式不清晰。举例讲,以股权投资的形式来做过桥贷款的生意(类似高利贷),是目前不少地产PE的主要商业模式。这样干的好处是省事、账面好看。但换个角度思考,这个模式很有问题。又如商业物业持有模式,不是不好,但更适合的是REITs,而非PE。中国的市场,明明有城镇化进程带来的巨大地产发展商机,为什么视而不见?
二是基金发起人没有深入分析LP(有限合伙人)的心理,运营模式不能够让LP心悦诚服。代客理财式的PE,在当下中国还行不通。中国人能接受的是:有钱的出钱,有力的出力,大家一起奋斗。每一次投资,都可以看作一个合作创业的过程。GP(普通合伙人)多干点,干得明白点,最后少分点,这样的态度和过程才能成事,才能吸引LP。
本报:在投资者教育方面,华盛莱蒙有哪些经验可以和业界分享?
王宁:我重点对非机构投资人,分享一些投资心得。“以末致富,以本守之”,是中国人几千年传承的理财观。地产PE,同样是未来中国精英理财的重要选择。作为LP,在选择及投资地产PE时,有三点需注意:
首先要对风险和回报率有理性的认识,资产在1000万元-1亿元的中国富裕阶层,在5年内,将投资PE的年回报率设定在15%左右,是比较合理的。
其次要选择有雄厚背景和配置精良团队的PE进行投资。自身有资金实力和品牌的PE,在投资策略和风险控制方面会更尽责。
最关键的是LP要理解和信任GP,人是所有生意的灵魂。
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投资私募基金需要注意哪些问题重庆在线咨询 2021-10-14投资私募基金的注意事项如下: 1、了解基金管理人的能力。投资者可以通过咨询了解基金经理是否有正式从业经历,业界的口碑如何,过往基金经理人的业绩是否稳定,特别是在牛熊市的时候,基金经理人的投资业绩是否能够跑赢大市。 2、分析自身的投资风格与基金经理人的投资风格是否一致。投资者需要了解基金经理的投资策略属于积极型、稳健型还是保守型。基金经理的投资风格是否适合自己的要求,符合自己的风险偏好。 3、了解私