土地出让金返还税包括企业所得税（企业从县级以上各级人民政府财政部门和其他部门取得的应计入收入，计算应纳税所得额时从总收入中扣除）、营业税（由返还款和拆迁房屋营业税确定）、土地增值税（按同一地区、同一年度价格确定）。

土地出让金返还税收有哪些

一、营业税

在政府主导拆迁中，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形：

1、返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入部分。

2、返还款人于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

3、返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

二、企业所得税

由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题：财税［2011］70号关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知对此进行明确“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。

三、土地增值税

返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1、按企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

1、《中华人民共和国增值税暂行条例》

第一条在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

2、《企业所得税法》

第五条企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。第六条企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：

（一）销售货物收入：

（二）提供劳务收入；

（三）转让财产收入；

（四）股息、红利等权益性投资收益；

（五）利息收入；

（六）租金收入；

（七）特许权使用费收入；

（八）接受捐赠收入；

（九）其他收入。

3、《土地增值税暂行条例》

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。