（一）什么是增值税：增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

（二）一般情况：增值税的税率为5．6％，决定增值税多少有两个关键条件：是否满两年，以及是否为普通住宅。

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；

2、个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额5．6％征收增值税；

3、个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。其中，增值税的税率，为网签价的5．6％。

（三）特殊情况：值得注意的是，以上仅针对住宅，对所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否满2年都按差额征收营业税。

一、二手房交易的流程

1、签订买卖协议：房地产买卖双方达成交易，签署买卖协议。买方支付定金给卖方（由经纪方托管），卖方交付房产证给经纪方。

2、查档：经纪方带房产证，落实产权状况，查档取回查档记录。

3、转定：凭查档有效单，经纪方转交卖方托管定金。

4、物业评估：委托评估机构对用于抵押的物业进行评估。

5、申请按揭：经纪方协助买方向银行申请按揭贷款，签署相关文件。买方存首期款到经纪方或指定银行托管。

6、银行出《承诺书》：银行经初步审查后，拟同意向买方发放二手房按揭贷款的，出具承诺书。

7、签署担保协议：买卖双方签署一次性付款挰保的《担保协议》，买方提供资金监管协议及冻结资金的单据给担保公司。

8、办理委托公证：融资担保公司进行调查与审批后，房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证。，支付担保费和手续费。

9、赎契：担保公司审批并与银行签署《保证合同》；银行放款给担保公司指定账号；担保公司查档后，代卖方付清银行按揭余款，注销抵押登记，并取回房产证，由担保公司保管。

10、申请产权转移递件：经纪方陪同买卖双方到国土部门签署正式《房地产买卖合同》，境外人士或境外公司需到公证处公证（支付公证费），再到国土部门递件，由经纪方领取并保管回执。

11、审批：国土部门审核资烊，批准产权转移。

12、缴纳税费：国土培门出税单，买卖方（或经纪方代）缴过户税费。

13、出证：经纪方陪同买卖双方取《房产证》，并做抵押登记。如买方是境外人士需抵押合同公证，支付公证费。

14、银行放款：抵押登记完毕，银行发放贷款。

15、交接物业：

买卖双方交接物业，卖方结清相关费用。

16、结清尾数：经经方将预收的剩余款项结清给卖方。

二、二手房交易警惕避税

1、二手房合同价格远低于实际价格：做低合同价，能避就避。做低合同价是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。

2、有意压低交易价格：二手房买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。

3、协议延期办理产权变更：这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个贪小便宜吃大亏的下场。

4、假赠予真买卖，暗箱操作：在新政策颁布后，不少业主通过假赠予偷逃个人所得税和营业税等。这是二手房买卖双方为达到避税目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行赠予。