各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会；市各委办局（公司），各直属单位：

为加快城市化进程，规范农村村民建房用地行为，提高土地集约利用水平，现将市国土资源局《关于贯彻实施〈苏州市宅基地管理暂行办法〉的意见》转发给你们，请认真贯彻执行。

苏州市人民政府

二○○三年九月二十五日

关于贯彻实施《苏州市宅基地管理暂行办法》的意见

为加快推进城市化和农村十项实事工作进程，现就《苏州市宅基地管理暂行办法》实施中的若干问题，提出以下意见：

一、鼓励实行预拆迁政策。市、县级市（区）城市规划区内，镇规划区以及国家级、省级开发区内现有宅基地上的农村村民住房原则上不再批准翻建、扩建、迁建。凡符合一户一处宅基地条件，并属于下列情况之一的：

（1）经房屋鉴定机构确定的危房；

（2）10年前建的平房；

（3）农村常住户口人均住房建筑面积在20平方米以下的，由房屋所有权人提出申请，经市、县级市（区）国土资源局批准后一律采取预拆迁安置。市、县级市和吴中区、相城区、工业园区、高新区设立预拆迁安置财政专户，资金从出让土地政府收益中划入。预拆迁的房屋补偿，按拆迁补偿标准，由市、县级市（区）国土资源局在财政专户资金中预支。同时，准许预拆迁农户购买规定面积的定销房。定销房准购面积，金阊、平江、沧浪三城区由市统一确定，其他地区由各县级市（区）自行确定。预拆迁农户必须在拆除原有住房后方可获得定销房。今后建设项目使用已预拆迁的农民住房宅基地，由用地单位按当时预拆迁成本加银行同期贷款利率归还预拆迁安置财政专户。

二、鼓励进行预安置政策。市、县级市（区）城市规划区内，镇规划区以及国家级、省级开发区内的农村村民，在不考虑区域因素的情况下，按《苏州市宅基地管理暂行办法》第10、11条规定，符合分户另行安排宅基地条件的，不再批准宅基地，由符合条件的农村村民提出申请，经市、县级市（区）国土资源局批准后，准许购买本村范围内的农村村民合法住宅或规定面积的定销房。今后建设项目使用上述分户准购定销房的农村村民分户前的宅基地，由用地单位对原宅基地进行拆迁补偿的同时，再按该分户原应享受新建宅基地的面积标准，补偿拆迁区位价。

三、鼓励建设定销房政策。各地组织建设的定销房用地计划优先安排，供地方式由当地政府在确定定销房销售价格的前提下进行挂牌出让，确定建设单位。市、县级市定销房地块的土地出让收益分别全额返回地块所在区、镇出让金财政专户，主要用于为定销房配套的基础设施和公益事业建设。定销房的销售对象：（1）安置市、县级市（区）城市规划区内，镇规划区内因城市建设需要被占用宅基地的农村村民；（2）市、县级市（区）城市规划区外，镇规划区外因社会公共事业和经济建设需要被成片开发占用宅基地的农村村民；（3）预拆迁的农村村民；

（4）需分户预安置的农村村民。定销房套型面积、销售价格由市、县级市（区）根据实际情况而定。农民购得的定销房可以依法上市交易。

四、鼓励农村村民集中建房政策。为鼓励集约用地，市、县级市（区）城市规划区外，镇规划区以及国家级、省级开发区外的农村村民建房，规划用地应相对集中，合理布局。各级政府和有关部门应积极引导农村村民建房向统一规划的农民新村和中心村集中。条件成熟的地方，应鼓励建造农民公寓。农民公寓由镇政府、开发区管委会和集体经济组织根据规划统一建造，按建设成本出售给符合享受宅基地条件和自愿退出依法取得宅基地的农村村民。农民公寓用地在城镇规划内的，原则上使用国有土地；在城镇规划外的，依法办理集体建设用地手续。鼓励零星村落整体移建，新村用地和老村庄用地可以直接置换，村庄整理新增耕地可以置换为建设用地。

五、鼓励“城中村”改造政策。加快城镇规划区内“城中村”改造步伐。对已列入规划整体改造的农民居住区，经政府置换或征用为国有土地后，由市、县级市土地储备中心收购储备。按建设规划，有步骤地进行建设开发。经营性用地全部纳入招标、拍卖、挂牌出让供地。“城中村”改造地块的土地出让收益的80%返回区、镇政府，用于“城中村”改造的基础设施和公益事业建设。其中用于建造定销房的地块，其出让收益全额返回。建造农民公寓的，可以划拨供地。

六、鼓励宅基地有序流转政策。城镇规划区内的，宅基地征为国有后入市交易的，补办出让手续，按土地评估价的40%补缴政府土地出让金，其中80%部分返回镇级财政出让金专户。宅基地流转给符合享受宅基地条件的农村村民的，流转价格由双方协商，政府不提取土地收益。由镇农民住宅置换中心收购储备农村村民合法住宅的，按房地产评估价的10%预付给房屋所有权人，预付款从镇出让金财政专户中支付。待房屋交易后，再支付应得的剩余款额。对宅基地流转过程中的交易服务费、确权管理费等规费，尽量予以减免。

七、鼓励宅基地等价置换政策。进城农民自愿退出依法取得的宅基地使用权的，该农民新购的定销房或农民公寓房可与退出的宅基地进行等价置换，只需结算新购房屋价格与宅基地价格的差价部分。退出的宅基地由当地政府无偿收回。如进城农民新购房屋的价值超过退出的宅基地价值的，超出部分由购房农民承担；如退出的宅基地价值大于新购房屋价值的，差价部分结算给农民。用于置换的定销房或农民公寓房的费用从镇出让金财政专户中支付，待退出的宅基地及房屋出售或结算拆迁补偿时予以归还。

苏州市国土资源局

二○○三年九月二十五