结论：按照契税发票上的时间为准的，不过一般办理契税发票的时间和产权证的时间相差不了几天的。解析：办理房屋过户的时候，满两年的时间是以契税发票时间或者产权证的时间为准，现在办理房屋过户的税费如下：1.个人所得税：1%（卖方出，满五年唯一一套住宅免征）；2.契税：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，买方出；3.营业税：5.6%（卖方出，满两年免征）；4.交易手续费：面积6元（买卖双方一家一半）；5.工本费：80元（买方出）。二手房过户税费一般不是按照成交价，而是按照评估价。二手房过户税费由双方共同承担，但是一般情况下都是买方承担，二手房过户税费主要是契税，但是房屋的面积与房屋套数会影响房屋契税。

一、二手房过户税费按照成交价还是评估价

二手房过户税费按照一般按评估价。评估价是采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘在售房源的挂牌价格以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理换算出某楼盘的平均单价，并结合待评估房屋的实际情况计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

二、二手房过户税费由谁承担

二手房过户税费由由双方共同承担。过户费中契税占据了非常大的一部分，这笔费用是买家出，契税只存在于买卖中，若是赠与、继承就没有该费用了。而卖方需要缴纳的有个人所得税和营业税。

买房人应缴纳税费：房款的1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)。印花税为房款的0.05%。交易费为3元/平方米。测绘费为1.36元/平方米。

卖房人应缴纳税费：印花税为房款的0.05%。交易费为3元/平方米。营业税为全额的5.5%(房产证未满5年的)。

三、二手房交易流程是怎样的

二手房交易流程如下所示：

1.先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到)，在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他最后的1成。

2.过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的!一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月，其他无分别，总的时间是，签好合同当天就可以去过户(带齐资料)，过户好后20个工作日拿到新的产证，其他再交接一下水电费就可以了。

3.如果怕中介在中间吃回扣，你一定要他们给你每一种费用的发票，还要验证好给发票的真实性。这样你给中介骗钱的机会就少点了。