作者：iadit.c…2006-9-8来源：中国审计网

住房置业担保机构是在我国个人住房贷款业务快速发展的过程中应运而生的，它对改善中低收入居民的居住条件和分散银行的贷款风险起到了积极的作用。目前住房置业担保机构的业务主要在住房公积金领域，由该机构担保的住房公积金贷款在住房公积金贷款中占了相当的比重。从我们对西部某省会城市某住房置业担保公司的调查来看，2005年由该公司担保的公积金贷款占当年全部公积金贷款的63.92%，公积金担保贷款余额占全部公积金贷款余额的60.4%。但由于外部和内部的各种原因，住房置业担保机构运作中存在着各种问题，影响到住房公积金贷款的安全。下面结合调查的情况并以该担保公司为例浅议住房置业担保机构在运作中面临的风险及应采取的对策。

一、制度风险。是指由于国家的法律法规和企业内部控制制度的不健全给住房置业担保机构带来的风险。

（一）法律法规不健全、不协调。法律法规是企业经营不可或缺的外部环境，其健全与否关系到企业的持续健康快速地发展，从我们调查的情况看，由于法律法规不健全甚至相互抵触，影响到住房置业担保业务的发展。

一是法律法规不健全。目前关于住房置业担保机构从事公积金贷款方面的法律法规甚少，基本上参照了金融机构的贷款管理办法。较为明确的是2000年建设部、人民银行发布的《住房置业担保管理试行办法》（以下简称试行办法），但试行办法还有很多不完善的地方，比如保证金的提留比例由贷款人与住房置业担保机构协商确定；担保风险基金由住房置业担保机构按照章程规定的比例从营业收入中提取，但是税前提取，还是税后提取？按什么比例提取？风险基金怎么支配等都没有明确的规定，因而不具有强制性和可操作性。

二是法律法规不协调。目前住房置业担保机构属于非金融行业，而财政部2006年1月1日施行的《担保企业会计核算办法》规定：担保企业应按照《金融企业会计制度》规定的一般原则和本办法的要求，进行会计核算。又如，2004年6月1日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，加强了对房屋买受人（即购房贷款人）的保护，确定了购房合同与借款合同效力的关联性，即房屋买卖合同无效、解除或被撤消均可导致商品房担保贷款合同的解除。

（二）缺乏统一的内部控制制度。首先在会计核算方面，2006年以前对住房担保业务没有一个统一的会计核算办法，各地住房置业担保机构按照各自的情况进行会计核算，造成有些业务核算不明晰。如该担保机构按借款余额的一定比例提取的担保保证金在核算中没有对应的会计科目。其次，在业务操作方面，现在各地在运作模式、业务体系、操作规范以及担保贷款的管理和核算系统上都不同，不仅浪费的资源，而且一定程度上影响了住房贷款担保业务的快速健康发展。

（三）缺乏有效的公积金贷款保障机制。目前住房置业担保机构对逾期贷款主要是通过电话或上门催收的方式，尽管试行办法规定住房置业担保机构在借款人到期不能偿还本息时，有权对借款人反担保的房屋行使处置权，但是在处置借款人的房屋后如何安置借款人是一大问题，弄不好会影响社会稳定。

二、经营风险。是指由于外部环境变化和内部经营活动中的失误及管理上的漏洞等原因使住房置业担保机构出现损失的可能性。主要体现在以下几方面：

一是注册资金的组成不合规。试行办法规定，住房置业担保机构的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主，同时规定住房置业担保机构担保贷款余额的总额不得超过其实有资本的30倍，超过30倍的，应当追加实有资本。我们在调查中了解到，该担保公司现在的大股东是某中小企业信用担保公司，占总股本的74%，没有政府的预算资助和资产划拨，2005年末的担保贷款余额是其实有资本的26.3倍，存在潜在的风险。

二是违规出借资金。试行办法规定，住房置业担保机构只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发业务除外），不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务。还规定，住房置业担保机构应当按照公司章程规定的比例从营业收入中提取担保风险基金，专户存储，不得挪用。该公司2005年将收取的开发商房地产押金、实收资本和担保风险基金4850万元借给某房地产开发有限责任公司、某国有资产经营公司等4家关联单位，收取某房地产开发有限责任公司资金占用费29.63万元，占用时间最长的1年多，最短的10天，至今尚有600万元未能收回。虽然上述款项大部分已收回，但这部分资金一定程度上违反了试行办法的规定，是变相为他人融资的行为。

三、道德风险。是指住房置业担保机构在经营活动中为最大限度地增进自身利益时做出不利于他人的行动。住房置业担保机构赖以生存的基础是被担保人支付的担保费，我们调查中得知，一笔20万元10年期的公积金贷款被担保人要向住房置业担保机构交纳担保费用2200元。由于住房置业担保机构是一个盈利性组织，其目标是自身利益的最大化，因此业务员在营销时往往宣称住房置业担保机构和公积金中心是一个单位，如果不履行担保手续就办不成公积金贷款，给人以误导。同时，我们也发现由该担保公司担保的公积金贷款有4对夫妻属于重复贷款，其中1位还是该公司的负责人。

针对目前住房置业担保机构存在的问题，可以从以下几方面着手加以完善：

（一）统一运作规范。要做到四个统一：统一运作模式，统一业务体系，统一操作规范，统一担保贷款管理系统和核算系统。在此情况下各地结合自身的实际情况，有针对性地开展工作。

（二）完善内部风险控制制度。由于住房置业担保机构为借款人担保的期限长达二三十年，尽管当前出现的担保逾期只是极个别的，但随着担保时间的延长，潜在的风险将随着时间的推移逐步暴露出来。国际经验表明，住房贷款违约高峰期大约出现在贷款后的3至8年，为了切实规避风险，应从以下几方面着手。一是建立风险控制机制、风险监控指标和预警系统，建立和完善住房置业担保机构风险准备金制度、会计核算制度、信息披露制度等；二是对担保保证金存入各银行的比例、担保风险基金的提取方式以及如何使用应加以明确；三是因担保业务的政策性较强，应建立以政府信用为后盾的住房置业担保体系，在住房置业担保机构的注册资本中应有政府预算资助部分。

（三）加强对住房置业担保机构的监管。国家应明确住房置业担保机构的性质，确定监管方和被监管方的责权，使监管有法可依，同时建立责任追究制度，从制度上防范担保贷款的风险。

（四）建立再担保体系。由于风险是客观存在的，除了确立统一的规范，完善内部控制制度，加强监管外，还应该防止由于不可抗拒的因素引发的风险，因此应对公积金担保贷款进行再担保，分散担保风险。

（五）修建适当的经济适用廉租周转房。由政府划拨专门土地，修建经济实用的廉租周转用房，在住房置业担保机构对借款人反担保的房屋行使处置权时，则可利用廉租住房安置借款者，保证社会稳定。（作者：审计署驻兰州特派办李兰雄）