【市场透视】国内首例由公司运营的土地拍卖引人注目刘晓云国内首例由公司运营的土地拍卖将在深圳开槌，2004年4月16日，一块位于深圳豪宅片区香蜜湖的地块，将通过深圳市土地房产交易中心进行拍卖，但整个土地交易的运营过程由世联地产顾问（深圳）有限公司全程策划代理，此举成为国内土地拍卖公司化运作的首例。该地块为深圳中心区仅存的大面积优质地块，因其优越的地理位置及公司化运作方式，正成为深圳地产界的焦点。优质地块引来万家争宠土地在深圳可谓寸土寸金，市区可供开发的土地资源已经日益稀少，开发商纷纷把眼光瞄准关外，甚至不远千里异地开发。对他们而言，在市区拥有一块土地，是梦寐以求的事情。而香蜜湖Ｂ303－0041地块位于香蜜湖东北部，与香蜜湖连成一体。香蜜湖片区位于福田区西部，是深圳市名副其实的“黄金地带”。视野开阔，空气清新，山景、水景、高尔夫景等多类型优美的景观资源一应俱全，规划重点为低密度高尚住宅区、综合旅游区、生态保护区，是全市惟一兼有中心区繁华与优美自然生态环境的标志性区域。Ｂ303－0041地块东至香梅路，南接水榭花都三期地块，北至莲花西路，由于占地9万3千多平方米，业内将此地称为“9万3”。深圳市中心的两个豪宅区，一在华侨城，二是香蜜湖。香蜜湖作为“深圳第一豪宅区”具备了“两高一低”的特点，即高档、高价值、低密度。“高档”即预示着产品蕴含“高价值”，一方面说明了地段优越，另一方面则表明物业自身品质卓越。“低密度”同样是豪宅所必备的条件之一，在香蜜湖，超低的密度为这个片区的地产市场带来了差异化的竞争优势。在城区可开发土地渐趋于无的背景下，“香蜜湖”与市中心的无距离，使该地段具备了所有城区热销地块的“向心性”。城市中心区拥有商务氛围、商业便利、文娱休闲、人际交往的低成本构成，都是城区中心地段不可替代的潜在价值。香蜜湖片区得天独厚的自然环境极富吸引力，这里有保留了山地自然形貌的安托山，有香蜜湖一池碧水，有深圳植物园，有塘朗山郊野公园，香蜜湖是都市中难得的有山有水又有大片绿色的生态区域，作为居住远远胜于繁华闹市。该片区的规划是高尚居住社区，如以植物园与香蜜湖的水上乐园等景点相连，以优雅的自然景观，特色的休闲设施，营造出大型社区。香蜜湖地区是以旅游功能为主，以居住和办公功能为辅的、高品质的城市旅游综合区。该旅游区的旅游市场定位是：以动态参与型旅游为主，以购物、休闲和商务旅游为辅的大型旅游度假区。同时，香蜜湖片区作为新中心的二级辐射区域，以其独特的地理位置、优美的景观环境和国际性的配套设施，吸引了众多投资者和置业者的广泛关注。中心迁移凸现升值潜力今年5月份，深圳市政府将搬到福田区的市民中心，福田区将成为深圳的行政、文化中心。建筑面积为26万平方米的市民中心将启动运营，除市政府在其中办公外，还有人大办公、办文窗口、博物馆、档案馆等对向民众开放的场所。此外最值得注目的是中心广场，这个广场总面积为30万平方米，其规模在国内城市也属于超大的行列，还有建筑面积为25万平方米的新会展中心，10月高交会将在其中举办，图书馆、音乐厅、少年宫等设施都将陆续启用。随着深圳行政中心迁至福田中心区，“东重西轻”的局面彻底扭转，“东西平衡”格局即将形成。而4月16日将被拍卖的香蜜湖“9万3”地块，在被新东家拍定之后，将见证它的周边日渐昌盛；既是旅游景区，又身处行政中心域内，而随着行政中心的迁移，吸引而至的追随投资，将在数年内令这个区域变得繁华尽至。从1997年的东海花园成为香蜜湖房地产提升的敲门砖，到2000年现在名噪一时的熙园，香蜜湖经过几个年轮的发展，已经奠定了深圳豪宅片区的地位。进入2001年，片区的楼盘涌现量达到一个新的高潮，水榭花都一期、翠海二期、安柏丽晶、水岸新天陆续动工并入市销售，市场供应量达到38．2平方米，物业类型从高层、小高层开始向ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ过渡，楼盘之间的竞争开始激烈，综合性价比开始占有主要的市场引导作用；产品定位出现明显的两条线路，一是以水榭花都为首的高档线路，另外是以翠海二期及水岸新天为主的中档稍偏上住宅，楼盘户型面积呈现扩张之势却是片区楼盘共性，同时水榭花都也刷新了片区楼盘的销售速度。片区推盘量在2001年达到高峰之后，于2002年出现下滑势头，基本消化前期存量。从2003年下半年开始，香蜜湖的开发商纷纷嗅到日渐升温的即将拉开的战役，联手频频出现在媒体上，2004年的推盘量开始攀升。公司运营促价值最大化2002年国土资源部的11号令，由买方与卖方私下达成土地出让协议的做法，终于正式结束，所有经营性土地都要在土地交易市场公开招标拍卖，多渠道变成单轨制，土地买卖变得公开和透明，实现了“土地资源的市场配置”，土地交易公开、透明已成为不可逆转的趋势。然而大量的土地归集到国土部门，其整理、规划、运作交易所需的人力物力，及专业性，都需要一个漫长的过程才能逐渐规范。从“香蜜湖”项目进行公司化运作所引起的轰动就足以说明，无论是地块还是房产，都需要一个规范的整体策划，使土地的经济价值与社会效应都达到最大化。“香蜜湖”项目将以拍卖方式进行，对于已进入快速扩张的中国地产企业而言，公开拍卖正相迎合了“地产本地化”越来越模糊的趋势；加之“三外”（即外资、外行、外埠）对地产参与热情日益高涨，该项目的招标活动将成为深圳城市建设中的一个亮点。香蜜湖度假村有限公司第一次将其储备用地摆在深圳土地交易市场中拍卖，给全国开发商一个平等竞争的舞台，从这点也在证明该公司市场运营水平在提高，土地利益最大化也成为其目标之一。而这次拍卖只是该公司在初探市场，起一个抛砖引玉的作用。不久的将来，该公司应该还会将余量土地分期上市。对土地市场的正确把握，理性地看待土地市场的竞争，是得以保持企业实力的关键，也是土地价值的最好保证。土地价格的走势如何，不是由几家企业的激烈竞争来体现，而是由市场来决定的。