不是产权人签卖房合同是否有效要视情况而定:
1、如果有产权人的授权,或是签订合同后得到产权人的追认,合同是有效的,否则视为无权处分,属于无效行为;
2、如果是合理价格有偿转让并且依照法律规定已经办理物权变动登记,则买受人构成善意取得,合同有效,由签订合同的无权处分人承担赔偿责任。
一、产权人和房屋所有人的区别如下:
1、性质不同。房屋产权人,即代表产权所有人,法律上认定的是财产登记的合法拥有者。房屋所有人指的是户主。产权人包括拥有房屋一切权利,同时还包含房屋地契的权利,而房屋所有人指的是房唬,只有房屋拥有权,没有地契权利;
2、权利不同。产权人包括拥有房屋一切权利,同时还包含房屋地契的权利,而房屋所有人只有房屋拥有权,没有地契权利。如果是夫妻共同财产,即使产权证上为一人,也应属于夫妻共同所有。产权人指对财产拥有所有权的人,可以是一人或者多人,而房屋所有人是指多人对某一财产共同拥有所有权;
3、户口关联性不同。产权人是指该户的户主,与房屋无关,可以既是户主又是房屋产权拥有者,也可以不是户主,却是房屋产权拥有者。而所有人只能是户主。
二、产权人享有的权利如下:
1、占有。是产权人对其房屋事实上的控制权,占有权是房屋所有权的基本内容,然而占有并非就是所有,因为占有分所有人占有和非所有人占有、合法占有和非法占有、善意占有与非善意占有;
2、使用。是产权人按照房产的性能,作用对房屋加以利用的权利,使用权的行使必须符合的条件有无损于房屋的本质,按照房屋的自然性能、经济性能和规定的土地用途使用。遵守法律和公共道德,不损害公共利益和他人的合法权益;
3、收益。产权人收取房产所产生的利益的权利,如将房屋出租取得租金、用房屋作为合伙入股取得红利等;
4、处分。是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利。如依法对自己所有的房地产出售、出租、抵押、典当、赠与、拆除等。处分权是房屋产权的核心,是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使。
产权人是不是房产证上的名字
产权人是房产证上的名字。不论房产证上是一方的名字,还是双方的名字,只要是夫妻双方婚后共同出资取得的房屋产权,均为共同财产。婚后产权归属问题的四种情况如下:
1、夫妻双方婚后出资取得房屋产权,离婚后房屋的分割首先明确产权,不论房产证上是一方的名字,还是双方的名字,均为共同财产。其次,明确产值,即房屋价值,按市场价计算,不按当初购房合同金额计算。再次,分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款,先要将贷款部分除去。也就是说,由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半,得房方单独偿还剩余的本金及利息;
2、夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,离婚时房屋的分割既然是夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,那么该房屋是婚前财产。因此,离婚时,另一方无权要求分割;
3、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,取得了房产证,婚后夫妻共同还贷的房屋,离婚后房屋的分割虽然房屋是一方婚前购得,但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分,除夫妻双方另有约定外,应当视为共同财产。需要说明的是,共同还贷部分,不论是由一方用个人工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为夫妻共有财产。当然,如果一方确能证实,其还贷资金来源于个人婚前财产,那么该部分不应认定为夫妻共有财产;
4、夫妻一方婚前付了部分房款,但婚后才取得房产证的,婚后双方共同还贷的房屋,离婚后房屋的分割房产证虽然是物权凭证,是证明房屋权属关系的法定凭证,但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产,还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割;
5、夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷但房屋升值,离婚时,尚未取得房产证的房屋的分割。
法律依据:《城市房屋权属登记管理办法》第十一条
房屋权属登记由权利人(申请人)申请。权利人(申请人)为法人、其他组织的,应当使用其法定名称,由其法定代表人申请;
权利人(申请人)为自然人的,应当使用其身份证件上的姓名。
共有的房屋,由共有人共同申请。
房屋他项权利登记,由权利人和他项权利人共同申请。
房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。
第三十一条
房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定,依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。
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在双方结为夫妻期间所得的下列财产为夫妻双方共同所有: 领取的工资、奖金;夫妻一方或双方从事生产、经营,得到的财产;知识产权的收益;通过继承或赠与得到的财产,如房屋等;其他应当归共同所有的财产;双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金、... 更多>
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房屋买卖合同见证人的作用是什么山西在线咨询 2022-06-14首先,只要有民事行为能力的人就可以见证,但似乎房屋买卖合同无需见证。不要相信那些要见证或公证的鬼话。你需要注意的是,一定要审查签订合同的人,是否房屋所有权人?如果是,一般应要求卖方的配偶也一并签字。没有配偶特别注明。如果不是房屋所有权人签订合同,一定要有书面的授权委托书,最好附身份证复印件,因为你不好核实委托书签名的真实性。
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