1、不能抵押的房地产有哪些特点。土地所有权是指土地所有者依法对土地的占有、使用、收益和处分的权利。我国土地所有权的主体只能是国家或农村集体经济组织。其他任何组织和个人都不能享有土地所有权，因此我国的土地所有权不能抵押。

2。耕地、宅基地、私有土地、私有山丘等集体所有的土地使用权不得抵押。但也有两种例外情况：（一）抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、沟壑、丘陵、滩涂等荒地的土地使用权可以抵押；

（2）乡（镇）和村企业的土地使用权不能单独抵押，但以乡（镇）和村企业的厂房抵押的，占用范围内的土地使用权可以同时抵押。

3。教育、医疗、市政等公益事业用房地产。如学校、幼儿园、医院等公益性事业单位，社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他公益性设施的不动产不得抵押。

4。不动产的所有权和使用权不明或存在争议。抵押权的设立要求抵押人对抵押物享有所有权或者依法处分的权利。如果所有权存在争议，抵押权的设立和实现就存在问题，不能保证债权的实现。因此，禁止以权属有争议的房地产作为抵押。5。列入文物保护名录的建筑物和其他具有重要纪念意义的建筑物。这种建筑具有特殊的历史和纪念意义。它与公共利益密切相关，不能随便处置。因此，禁止用作抵押物。

6。依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。被查封、扣押、监管的房地产暂时处于不能转让的状态。因为抵押人无权自由处分，所以不能抵押。

7。依法纳入拆迁范围的房地产。由于列入拆迁范围的不动产处于权利不确定状态，为保护债权人利益，不能抵押。其他依法不能抵押的房地产。房屋抵押权被依法确认为违法或者违法的，抵押权无效。（1）房地产贷款的首要前提是以房地产抵押，因此抵押的种类也决定了你能否办理贷款。在购买商品房或经济适用房时，要了解开发商是否办理了《预售许可证》；是否与资金管理中心或商业银行签订了合同；这些都是能否办理贷款的前提。如果开发商尚未与金融机构签订合同，您仍想申请贷款，可以携带相关信息到市购房担保公司申请办理旧房抵押、新房购买的贷款担保业务。

购买经济适用房贷款时，要注意外地人买不起经济适用房，也不能申请贷款；购买房屋筹集资金时，要注意个人产权比例，最后办理房屋共有权证，而抵押面积也是个人产权的一部分，在购买房地产贷款进行拍卖前，要了解房地产是否可以开具发票，房屋是否可以办理房屋所有权证，办理房屋抵押后，房屋是否可以参加拍卖（拍卖房屋贷款可由购房担保公司办理）；拆迁户在收到拆迁人的货币补偿款后要求贷款的，他们应该事先从开发商那里知道是否与房地产担保公司签订了《合作协议》。一般来说，被拆迁户按差价支付购房贷款时，开发商的“预售许可证”尚未办妥，这种情况下的贷款只能由住房担保公司办理。（2）利率的选择

当商品房或经济适用房贷款时，首选的是公积金贷款，而且贷款利率是最低的，但买房时要问开发商是否与资金管理中心签订了合同，否则我们只能处理商业贷款。（三）签订购房合同，要看签订的合同是商品房买卖合同还是房产局、工商局共同监管的经济适用房合同，否则不能办理房屋所有权证或贷款。