[案例一]合同主体“模糊”

王女士想租地铁附近的房子，于是找了一家房产中介。在经纪人的推荐下，王女士与房产中介公司签订了房屋租赁合同。租赁合同为格式文本。出租人一栏填写李先生的姓名，代理人一栏填写房地产经纪公司的名称。在合同文本的最后签字处，只有房产经纪公司的公章盖在代理人身上。事后，王女士与房产中介公司发生纠纷，诉至法院，要求房产中介公司退还剩余租金和定金。立案法官在审查本案时认为，租赁合同的主体是王女士和李先生，房地产经纪公司只是李先生的委托代理人，故本案因诉讼主体不具备资格而不予立案。法官建议，代理租赁和转租是房地产经纪公司的两项常见业务。代理租赁是指房地产经纪公司接受房屋出租人的委托，以出租人的名义出租房屋，是与出租人的委托关系；转租是指房地产经纪公司在租赁期内将房屋出租给第三人的行为，即与出租人和第三人的租赁关系。由于这两类租赁业务中的实际承租人往往只与房地产经纪公司签订合同，在实践中，很多房地产经纪公司故意将合同主体“模糊化”，给承租人在发生纠纷时起诉房地产经纪公司带来障碍。因此，在签订租赁合同时，应认真审查合同主体，明确出租人，如遇类似情况，应主动向房地产经纪公司提出修改合同主体的建议。

[案例2]拖欠租金两天。逾期付款的，每天加收500元罚款。如果两天后仍未付款，合同将被视为终止，史先生将放弃房屋内剩余物品的所有权。房产中介机构有权开门接受新居民。后果由史先生承担。根据协议，石先生应于2013年5月26日支付第二笔租金。但由于石先生出差，没有按约定时间交房租。5月30日，石先生回到北京后，发现房子被锁上了。石先生认为，主观上无意不交租金，因客观原因耽误了几天，租金已支付至2013年6月25日，遂上诉法院，要求房地产经纪公司退还剩余租金及押金。房产中介认为，石先生未按合同约定及时支付租金，构成违约。

法官指出：房地产经纪公司提供的格式合同中，双方的权利义务往往不平等，体现在涉及房地产经纪公司的条款权利多义务少，而涉及承租人的条款权利较少，义务较多，呈现出两极分化现象。在许多格式合同中，违约责任基本上是由承租人承担的，有的甚至规定了更重的义务，而房地产经纪公司的违约责任却很少。因此，承租人在签订合同时，一定要仔细看合同条款，特别是违约责任。他应该质疑不公平的条款，而不是盲目地签字。

[案例3]补充条款中的陷阱。见谢某犹豫不决，中介说只要在合同末尾加上补充条款，就可以半途而废地退租。因此，双方在补充条款中约定“出租人找到下一承租人时，承租人可以提前归还租赁物”。经纪人口头告诉小谢，这样他就可以在租赁期内归还租金，而且不必承担违约责任。半年后，小谢要求归还租约。房产中介公司因在合同期内没有找到下一个承租人而拒绝归还租赁物，并表示补充条款并不能免除小谢的违约责任。法官建议：当承租人对房地产经纪公司的格式租赁合同有疑问时，经纪人往往提出可以通过补充协议来保护承租人的权利。但是，很多房地产经纪公司只是通过经纪公司的口头承诺与承租人达成所谓的“补充协议”，并没有作为补充条款正式写入租赁合同，使得这些补充协议“隐蔽”，而承租人在发生纠纷时很难提供证据；至于租赁合同中写明的补充条款，对承租人有利的内容也可能“隐匿”，这并不能在合同文本中明确免除承租人的违约责任。事实上，这从表面上大大削弱了承租人的提前退房权。因此，在签订合同时，承租人不应盲目听取经纪人的口头承诺，以免日后房地产经纪公司不收帐；补充条款应结合合同文本慎重考虑，以免落入陷阱。