摘要：房地产开发管理的内容包括房地产介绍、房地产开发项目可行性研究、房地产开发用地的取得、房地产开发项目的规划设计、房地产开发项目的融资等，房地产开发前期管理，房地产营销，房地产开发项目施工管理，房地产开发经营是指依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行综合开发和配套建设，是一种商品生产经营行为。房地产开发的全过程可分为投资决策、前期工作、项目建设、竣工验收和交付四个阶段。本书围绕这四个阶段展开，具体分为管理与城市房地产、房地产开发项目选择与土地使用权取得、房地产开发项目规划决策与可行性研究、房地产规划设计与建筑工程基础知识，房地产开发的施工过程管理、住宅建设项目竣工记录和交付许可管理，房地产开发的全过程包括资金筹措、成本监控等与房地产开发相关的管理。1996年8月23日，国务院下发了《关于试行固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔1996〕25号）。通知规定，自1996年起，国有单位基本建设、技术改造、房地产开发项目、集体投资项目等各类经营性投资项目试行资本金制度，必须先落实，只有实际资金才能用于建设。

投资项目资本是指投资方认缴的投资额占投资项目总投资的比例，为投资项目的非债务资本，项目法人不承担该部分资本的任何利息和债务，投资方可依法享有所有者权益按他的投资比例，也可以转让他的投资，但不能以任何方式收回。

项目资本金的投资方式：项目投资资本金可以以货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等形式投资，但必须由具有资质的资产评估机构依法进行评估和估价。以工业产权和非专利技术为基础的投资比例不得超过投资项目总资本的20%，但国家对采用高新技术成果另有规定的除外。《城市房地产开发经营管理条例》规定，“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。在房地产开发项目中实行资本金制度，规定房地产开发企业必须有一定比例的资本金才能承接项目，可以有效防止一些企业的违规行为，减少“烂尾”现象的发生。《城市房地产开发经营条例》规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途和开发年限进行项目开发建设。超过出让合同期限一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费；两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。其目的是防止非法炒作用地，鼓励尽快用地，促进土地合理利用。

本办法所称一年不开工开发的起止日期，是指自土地使用权出让合同生效之日起一年。开发开始日，是指开发建设单位进行重大投资的日期。要开始建设和发展，就必须大量投资，不间断地进行基础设施和住房建设。在有拆迁的地区，以三通一平为起点。一旦启动，无特殊原因不得停止。轻微启动的，不视为启动。