根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定，开发产品完成前后企业所得税的税收处理不同。销售未完工产品取得的收入，按估计毛利率按季（月）计算估计毛利率，计入当期应纳税所得额。产品开发完成后，企业应当及时结清税收成本，计算以前销售收入的实际毛利，同时，实际毛利与相应估计毛利的差额，计入本企业本年度本项目和其他项目的应纳税所得额。

已开发产品的实际毛利率高于发〔2009〕31号文规定的未完成开发产品的预计毛利率，企业在开发产品完成后结清税收成本的，要调整年度纳税申报表中实际毛利与相应预计毛利的差额，增加应纳税所得额，企业本年度营业所得税税负较大，这是企业不愿意的，但国税发[2009]31号文件明确规定规定了开发产品的完工标准，即符合下列条件之一的开发产品应视为完工：（1）开发产品的完工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发的产品已投入使用。（3）已取得开发产品的初始产权证书。国家税务总局《关于房地产开发企业开发产品竣工标准纳税确认条件的批复》（国税函[2009]342号）也解释，无论房地产开发企业建设开发的开发产品的工程质量验收是否通过，或者是否办理了竣工（竣工）备案手续和会计结算手续，当开发产品开始投入使用时，房地产开发企业能够按时交付使用的，视为已经竣工。

当开发产品投入使用时，意味着房地产开发企业开始办理交付手续（包括入住手续）或已实际投入使用。实践中，未通过竣工验收的开发产品，虽然无法取得初始产权证，但交付业主使用的情况却屡见不鲜。按照时间优先的原则，按照国税发[2009]31号、国税函[2009]342号文件的规定，开发产品投入使用时视为完成。产品开发的完成是税收成本核算的前提。在实践中，开发产品完工后无法确定工程结算成本的情况相当普遍。国家税务总局[2009]31号文第32条充分考虑了这一因素，使房地产开发企业在核算税收成本时具有很大的优势，即允许将成本的应计部分计入完工产品的税收成本。

（1）承包工程未结算，未取得全额发票的，在有足够证明材料的前提下，可以提取发票金额不足的部分，但最高不得超过合同总金额的10%。（2）公共配套设施未建成或未完工的，可按预算成本合理垫付建设成本。这些公共配套设施必须符合房屋买卖合同、协议、广告或者样板房中明确承诺的不能撤销的条件，或者必须依法建设。（三）应当向政府申报但尚未申报的建设、改建费用，可以按照规定提取。物业改良费，是指按照规定应当由企业承担的物业管理基金、公共建筑维修基金或者其他专项资金。

此外，应取得但无法律证据的工程造价和其他费用，不计入税金。

上述规定可视为房地产开发经营业务企业所得税处理新31号文件的例外。此前的31号文件规定，开发企业各项应支付费用可凭法定凭证计算或税前扣除，除税务另有规定外，应计费用不得税前扣除。然而，企业进行税收成本计提并不是随机的。首先，承包工程要有实际的工程进度。根据31号文件的理解，税费应在项目竣工后结算。此时，对于未办理最终结算而未能取得全额发票的。总金额不得超过合同总金额的10%。

其次，很难判断业务是否已经实际发生，对于尚未实际发生的业务，金额无法计量。一般来说，不符合税法的真实性和合理性，不允许税前扣除。考虑到房地产开发项目的实际情况，31号文件允许对尚未发生的公共配套设施和建设费用予以提取，但限制条件是必须有实际证据证明其拟发生和发生数额。

此外，考虑到房地产开发企业成本结算滞后于税法认可的完工条件，国税发[2009]31号文第35条规定，开发产品完工后，企业可以选择确定税务成本核算的终止日期在企业所得税汇算清缴完成前一年，不得滞后。这一规定符合《企业所得税法实施条例》第九条的规定，即“企业应纳税所得额的计算以权责发生制为基础，无论资金是否收到或支付，当期的收入和费用均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使资金已经收到或支付，也不作为当期的收入和费用当前期间使用它。”这样，房地产企业就可以在年底后5个月的最终结算期内尽快完成承包工程的结算，取得发票，并完全确定已完工工程的税费成本。弥补本年度需要税前扣除的项目。这一规定可以看作是房地产企业在竣工年度计算企业所得税的另一件好事。通过一个案例分析了房地产企业应计成本和会计终止日对开发产品税收成本的影响。

[例]**某房地产开发企业开发的住宅楼于2008年9月竣工，合同总金额2亿元。2008年，由于没有最终结算，只有发票金额1.5亿元。2009年3月，发票金额为2000万元，2009年6月，发票金额为3000万元。

在会计实务中，虽然住宅楼于2008年9月完工，但截至资产负债表日，“开发成本”主体收取的成本不仅包括法律证据（发票），还包括已结算但未取得发票的预付工程成本。假设所有开发的产品都已售出，会计处理如下：

成本计提时：

借方：开发成本5000

贷方：应付账款（计提）5000

结算完成成本：

借方：开发产品20000

贷方：开发成本20000

结算销售成本：

借方：销售成本20000

贷方：开发产品20000

次年3月和6月月度结算发票：

借方：应付账款（计提）5000

贷方：应付账款（工程承包商）5000

竣工成本和销售成本结转资产负债表日前计入应计费用5000万元。根据国税发[2009]31号文第34条规定，企业在结算税务费用时发生的实际费用，未取得法律证据的，不计入税务费用，实际取得法律证据的，按规定计入税务费用，假设企业终止日期为