物业公司提供的服务主要是公共区域及公共设备设施服务，任何一位业主都无法对服务标的全权负责。因此住宅项目的物业合同只有开发商和业委会可以同物业公司签署。而开发商和业委会在合同中，代表了全体业主。因此尽管没有和具体的业主签约，物业公司也必须履行合同约定，承担管理责任；同样业主也必须要遵守缴纳物业费的义务。

一、公司签订外包合同是什么原因

签订合同前审查承包方有无履行合同的资质和能力注明外包服务的范围、服务最低标准、考核标准

注明是否允许发包方或服务商与第三方合作。明确约定对第三方造成损害时的责任承担。

主体资格，签订合同前审查承包方有无履行合同的资质和能力。

服务内容，注明外包服务的范围、服务最低标准、考核标准。

排他性，注明是否允许发包方或服务商与第三方合作。

责任承担，明确约定对第三方造成损害时的责任承担。

二、公司注销后原签订合同是否有效吗

公司注销后，并不影响合同的法律效力。如果公司注销前没有进行清算，注销后可起诉股东。合同在签订之时只要符合法律规定，由双方签字盖章即可生效，特殊约定的除外。

公司注销意味着公司法律主体的灭失，但不能否定公司在注销前合法签订的合同。只能说在公司实体灭失后，若有公司的继受主体，由其继续承担合同权利义务，若无相关继受主体，公司所承受的合同的权利义务消灭。

只要是在签订合同的时候，公司没有被注销，该合同就是有效的。如果在注销的时候公司已经被注销，那么该合同为无效合同，因为签订合同的主体是不存在的。公司在被注销之前，理应对于一切债权债务包括员工工资进行清算，而清算的工作之一是合同的清理。既然公司已经合法注销，那么其合同清理工作也应当完毕。

相关法律规定，有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《民法典》第一百四十四条，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第一百五十五条，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。