营改增实施后个人卖二手房缴税如何计算-法师兄

营改增实施后个人卖二手房缴税如何计算

来源：法律编辑整理时间： 2023-05-04 20:11:01 260 人看过

一、增值税税率新规定

营改增新政规定：一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

1、非北上广深地区增值税税率：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

2、北上广深增值税税率：北上广深四城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

注：营业税与增值税都有城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，其税率分别为7%、3%、2%，这些费用在营改增实施后也是可以减少一笔资金的(因为计税依据变成了增值税，增值税减少，这些附加税也就减少)。

二、增值税计算方法

增值税=【含税销售额÷(1+税率)】x税率。

三、营改增税费计算器：

1、非北上广深地区：百万房产省2400元。

2、北上广深地区：420万元出售二手房营改增后少交税1.12万元，平均到百万房产，能省2666.7元。

我们以一套个人将未满2年的住房对外销售，取得出售住房收入420万元为例算这笔账。

(1)按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=420×5%=21万元;三种附加税总额=21×7%+21×3%+21×2%=2.52万元。

(2)按改征增值税计税方法计算：应纳增值税额=420÷(1+5%)×5%=20万元;三种附加税总额=20×7%+20×3%+20×2%=2.4万元

总共算下来，我们可以看出这套420万的二手房在营改增后,增值税、附加比营业税、附加少了1.12万元，平均一下,百万房产省了2666.7元。

新政实施后，买卖双方在交易二手房、办理二手房产权证的过程中，涉及的相关税收问题以及办税的流程、场所，都保持不变，唯一变化的就是卖方可以少缴纳不少税费。所以，这次营改增政策调整确实是减税政策，个人卖二手房真的是省了。

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