签约后反悔难要回定金房龄差5年房价差不少没有房产证隐患多律师称———
据链家地产（京城最大的二手房经纪公司之一）的统计资料显示，2005年北京全年二手房成交量约在6.65万套左右，在京城整体房地产市场的比重已上升到25%。有预测显示，2006年北京二手房的成交量可达8.5万套左右。因二手房交易引发的纠纷较多，在此特选取本报举办的律师大课堂中读者现场咨询的4个典型问题进行分析，并由居乐网房产专业律师崔武给出相关提示。
No.1关注·定金
收定金后将房转卖他人最好手握对方退房申请
吴先生看中了一套二手房，在与房主签订购房合同的同时，当场交了2000元定金。不料合同刚签没几天，单位提出要把吴先生调到外地的分公司工作。于是，吴先生找到房主要求退房退定金，房主却以吴先生违约在先拒绝了。而且，没过几天，房主就将该房卖给了别人。
律师点评
购房合同对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除合同。本案中，买房人吴先生违约在先，房主可不退定金。但如果吴先生没有以书面方式明确表态不履约，则房主在未解除合同也不退定金的情形下将房子卖给他人的行为就违反了合同。所以，吴先生可通过法律诉讼追究其违约责任。
律师提示
对于房主而言，若买房人提出退房或解除合同，应要求买房人提出书面解约的申请或声明，以保全对方违约在先的证据，然后才可以将房子卖给第三人。否则很可能被对方反将一军，告你一房两卖，并要你双倍返还定金，那麻烦可就大了。
No.2关注·房款
付款方式明约定房款最好“托管”
彭女士通过一中介公司将一套二手房卖了出去。签约之后，对方先付一半房款，但对另一半房款如何支付却未明确约定。
现在，买主已经正式入住好几个月了，彭女士却始终没有拿到另一半房款。买主说全部房款早已打进中介公司在银行的账户，而且拿出了发票。可中介公司一会儿说钱没到账，一会儿又说转账需要时间，不知什么时候才能拿到钱的彭女士非常着急。
律师点评
买卖双方如果对具体的付款方式不重视，产生纠纷后，受损失的一方只能自认倒霉。
律师提示
双方签订买卖合同时，应对付款流程、方式和时间作出明确、具体的约定。买房人如果将购房款交给中介公司再转交卖方，应先审查中介公司的资信状况。特别是不能将购房款交给中介公司的个别职员，防止他们卷款潜逃。
据链家地产介绍，为防止上述情况的发生，链家目前已经与建行共同开发了二手房交易资金托管业务，由建行作为担保人。买房人先在建行开设一个经管账户，并将房屋首付款或者全部价款存入该账户。当买房人确定已经安全办理了房屋过户手续后，就可通知建行将该笔存入的房款转给卖房人。
No.3关注·房龄
房龄不同价不同留神中介耍花招
王先生通过中介公司购买了一套二手房，当时中介说这套房是1995年的，可入住后王先生却得知该房是1990年的。于是王先生找中介论理，中介却称是房主撒了谎，自己对此也不知情。房子的“出生时间”如果差了5年，房价可是要差出不少呢。
律师点评
中介收取了服务费，就应该以专业知识向交易双方提供服务，其中包括如实介绍房屋情况，负有查验实情的责任。本案中，中介应当负有一定责任，购房者可通过法律途径解决。
律师提示
通过中介公司买卖二手房，应审查两方面内容：一是上家的委托价与下家的买价是否一致；二是中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例，即不超过全部购房款的3%。审查的依据是下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。这样的审查能有效地防止极少数中介从业人员违反规定，赚取差价或谋取不当利益。
No.4关注·产权
买二手房一定要过户手里没房产证隐患多
几年前，王先生从一位公务员那里买了一套二手房。当时，该人称房子尚在抵押中，需要先还清银行贷款后才能办过户。急于买房的王先生便一次性支付了全部购房款，帮该人还清了银行贷款。但此后该人一直以各种借口拖延过户时间。
前不久，王先生突然得知该人将房子又抵押给了银行，这次王先生才慌了神。
律师点评
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有办理房产证对买受人来说有得不到房屋的极大风险,因此引发的纠纷也较多，所以买房必须要及时办理房屋过户手续。
律师提示
如果买卖双方同意，最好到公证处去办个提存公证，即买方将购房款存放到公证处，在条件符合约定的情况下，由公证处将该笔款项支付给卖方。也可到律师事务所办理提存见证，由具有专业知识的律师事务所来充当“公证人”的角色。申请了公证或见证后，如产权证办不出来，那么卖方是收不到钱的。
除了要看房屋是否有房产证外，还要查清房屋的以下几点情况：
要点一：房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、家庭共有的，还有夫妻共有的。对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同，否则无效。
要点二：交易房屋是否被租赁。买二手房时，应注意该房屋是否已被出租。我国法律有“买卖不破租赁”的原则。也就是说，如果购买房屋时该房屋已被租赁，则该租赁合同对于新的房主而言继续有效。
要点三：土地情况是否清晰。买二手房时买房人应注意土地使用性质，看是划拨还是出让。划拨土地一般是无偿使用，政府可无偿收回。同时，应注意土地使用年限。
要点四：福利房屋交易是否受限制。房改房、经济适用房本身是福利性质的政策性住房，转让时有一定限制，买房人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。例如，经济适用房的交易是有一定限制的，购买5年以上才可进入市场并按市场价进行转让，5年以内则只能以原价转让，而且购买方还必须符合购买经济适用房的条件。来源：法制晚报
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律师事务所自今年6月1日以来，二手房投资就进入了“多事之秋”，国家税务部门根据国务院对房地产业“二次调控”的精神，将二手房交易的全额征税年限由原来的2年延长至5年，因此，市场上出现了一些对二手房交易税收打“擦边球”的现象，业内专家提醒说，打“擦边球”的风险很大。现象：变相买卖花样多袁先生手中有一套房龄不到3年的二手房，原来他打算满2年后售出，免得遭营业税.哪知2年期满后，又遇到了将纳税年限延长至5年的房产税收新政。“还要等一年的时间才能出售，太难等了。”袁先生说。他和他的一位朋友签订了如下协议：在未来3年时间内，由他的这位朋友“承租”该二手房，租金由双方协商确定且充抵购房款，成交价格也一并协商确定，待3年租赁期满（即房龄满5年）时，再将房屋过户给他的这位朋友。“现在只公证，不过户，免得遭5.5%的营业税.”蒲女士则是打着这样的“小算盘”。她从徐先生手中“买”下了位于城东地区的一套二手房，蒲女士说等房2023-06-10303人看过 -
一项调查显示，在二手房交易市场上，超过6成的卖房者对成交价格不满意。如何才能将房子卖出好价钱呢?置业专家提醒房主，房子要卖好价钱，需要把握六个方面。别用经验估房价房屋交易时，买卖双方的焦点都集中在房价上，房主总觉得价格已到了底线，可买家却偏偏不领情。因此，在卖房前，为房子做一个准确的价格评估是非常必要的。影响房价的因素有很多，而房主们却大多利用经验来估算房价，这样估算出来的房价带有很大的模糊成分，很难保证卖房收益的最优化。置业专家建议房主从住宅的地理位置、交通状况、建筑年代、建筑形式、建筑质量、房型结构、物业管理、社区环境、生活设施配套等9个方面、60多项指标来对房子进行全方位的评测。然后，参照同区域同类住宅的当期平均售价和当期供求状况等，为房子测算出一个性价比最优化的售价空间。对房主来说，这是一个如意的价格空间；而对于买家来说，这是一个合理的价格空间。以这样的价格空间为基础，房子不仅能卖2023-06-10410人看过 -
银行贷款根据相关法律法规，1，全部买受方身份证原件，买受人未满18周岁的，需提供出生证明或户口本原件，买受人身份证遗失的，提供有效临时身份证；买受方委托代理人签订买卖合同的，应提供公司委托书原件，代理人身份证原件及委托人身份证复印件；印章；卖方合同印花税，房价0.05%交易手续费建筑面积成2.5元。个人所得，1%营业税不满5年房价成5.55%满五年差额成5.55%；买方契税房价1.5%印花和交易手续和卖家一样。一、房屋买卖收费标准(一)、卖方应付的费用1、交易手续费：自今年3月1日起，交易手续费由原来按套收取改为按每平方米计算，即每平方米5元，卖方承担50%的费用。2、合同印花税：按照房屋实际成交金额的0。05%缴纳，卖方承担50%。3、契税：按照房屋实际成交金额的0.75%计算，可由买卖双方约定由一方承担。在实际操作过程中一般由买方承担，但不排除卖方承担的可能性。4、中介费：按照房屋实际成交金额2023-03-2388人看过 -
二手房转让问：带车位的二手房，为什么要在买卖合同中写明车位转让价？答：因为车位属于非住宅，在交易时，财税部门要求将车位与住宅价格分开计算税费。同时，银行在办理按揭贷款时，评估价是不包含车位价的。问：业主或客户有一方其中一人未满18周岁，但有身份证，是否可以由父母代为签订买卖合同？答：18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动。未满18周岁的未成年人，可以由他的法定代理人代理民事活动，即可以由其父母代为签订房地产买卖合同。但是，买卖合同中最好不要写明身份证号码。问：如果客户是境内人，但却又拿护照来买房，是否需要公证？答：这要看客户是否有户口薄。如果有，则不需要公证；如果只有护照、没有户口薄，说明他没有户籍，则必须经过公证。问：房地产买卖合同如与房地产买卖居间协议就同一事实出现两种约定，并导致两种不同理解，且这两种理解相互冲突的，以哪种理解为准？答：以房地产买卖合同上约定所产2023-04-22251人看过
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二手房转让转让二手房往往会使原房主得到一笔不小的收入，但很多个税申报者可能并不清楚，房屋转让收入也应计入个人年所得总额，并进行个税申报。天津市民张某峰先生打入天津市地方税务局热线电话咨询：去年10月出售自住房屋一套，自购买日至售出日已经5年以上，是否需要对转让收入进行个税申报。工作人员解释说，此类情况可免征房屋转让个人所得税，但仍需将转让收入计入年所得总额。如年所得额超过12万元，就需要进行个税申报。税法专家介绍，在此次个人年所得额计算中，二手房转让收入也应计算在内，但由于各地政策差异，应纳所得税额可能略有不同。以天津为例，5年以上的二手房转让，可免征营业税和个人所得税。但如果出售未满5年的住房，则会在房屋转让时缴纳营业税和个人所得税。以南京市民丁剑先生为例，其去年出售的家庭非唯一住房原价值50万元，取得转让收入70万元。由于房屋转让时未满5年，就要按照规定缴纳营业税35000元(70万元×5%)和2023-06-1071人看过 -
律师事务所当前，一些地方的二手房成交比较活跃，与之伴随的是二手房买卖陷阱也时有出现，购房者屡屡上当。对此法律界人士提醒，目前二手房交易存在三假现象，购房人应当警惕谨防自身权益遭受侵犯。辽宁四洋律师事务所副主任王某有着多年从事房产诉讼的经验。他告诉记者，二手房交易的有些骗局其实并不新鲜，甚至是老俗套，归结起来就是一个假字。具体来说，三假表现为以下特征：第一假：假房产证。王某说，一些购房者对二手房卖家拿出的房产证没有一丝怀疑，结果掉进假房证的陷阱，造成钱房两空，而且，现在一些假房产证做得非常逼真，只有专业人士才能分辨出真假。针对上述现象，王某建议，消费者在选购二手房时一定要查证，但是单独查验二手房卖家手里的房产证并不能保证二手房交易的安全，最好的方法是，在查验了房产证之后，再到房屋产权交易中心查档，先查看该房屋是否有《房屋所有权证》，房产证中的内容与卖家出具的内容有没有出入，这样可以最大限度避免购买的房2023-06-10416人看过 -
随着北京二手房市场的迅速发展，越来越多的购房人认识到了二手房物美价廉、无期房风险等优势。于是，买一套称心如意的二手房已经成为许多购房者的愿望。但是，由于二手房自身的特点和与一手房不同的交易方式，有许多购买时应该考虑的因素往往被购买人忽视了。京城著名中介机构———“我爱我家”的二手房专家提醒广大购房人，选二手房要注意以下六个方面：一不要只看总价还要看单价按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像一手房销售，总是标明房屋的单价。因此，某些二手房乍一看上去，许多购房人觉得总价很低，很便宜，但由于二手房建设年代久，居室面积小，所以算下来每平方米建筑面积单价并不低。所以，购房人在购买二手房时，不要只看总价，还要算算单价，再拿这个单价和周边的一手房做做比较，心里就比较有数了。二不要只看位置还要看交通许多二手房地处北京市核心地区，地理位置优越。但是鉴于北京城区目前的交通状况，位置好的地方2023-04-22130人看过 -
二手房贷款，银行会将贷款直接打给卖方。简单程序：买方支付卖方首付，买卖双方携带身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证或不动产证、评估报告、买方需要开具收入证明到银行签字，申请二手房贷款；审批通过之后，买卖双方过户；过户之后买方将房产抵押给银行；最后，银行放款给卖方。建议：由第三方参与，比如专业中介公司，确保买卖双方交易安全。一、按揭贷款房子怎么过户按揭中的房子一般不能过户。由于银行尚未完全收回贷款及贷款利息，如房子抵押人将抵押物转让，势必影响银行实现债权，所以一般要求抵押人在结清银行贷款、注销抵押权后办理过户。贷款按揭房子过户方法：1、用买方的首付款缴清剩余贷款二手房交易最常见、最方便的方式。适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。注意：买卖双方需2023-02-26186人看过
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时下，不少家长不惜血本在名校周边购房置业，以便孩子获得优良的教育资源。对此，京城房屋中介企业“我爱我家”社区专家陈丹提醒各位学生家长，不要盲目购买学区房，而应该保持理性，并把握“四项原则”。一是衡量自身经济实力，量力而行。学区房价格普遍偏高，欲购学区房的家长需具备一定经济实力，但对多数靠工资吃饭的三口之家而言，购买学区房是不小的经济负担，因而要量力而行，不要不顾一切背上沉重的财务负担。家长可将目光锁定学区内小面积的老工房，即使单价偏高，总价也能承受，将来出手也比较容易。二是入学规则易变，谨防风险。入学规则每年都在变，即使买了名校旁边的学区房也不一定就高枕无忧。例如，买房时名校规定落户两年可就近入学，等孩子入学时可能变成了五年;购房时物业在学校地段内，入学时可能被划出地段;购房时只注意到前业主的户口已全部迁出，入学时却不料前业主的孩子仍在名校就读，按照一户一人的规则，购房者的子女可能与名校失2023-04-22140人看过 -
岁末是二手房交易的高峰期，业内置业专家提醒购房者，选择二手房时除考虑房子的房价、区位、户型等因素外，还要考虑房子一些外部的细节。致命第一招：物管温柔的隐患单位的宿舍大院一直是受二手房市场追捧的对象。这是因为一般情况下大院内居住人群较简单，邻里人情味浓，所以，此类二手房除硬件条件外最吸引购房者。但在这浓浓人情味背后，却隐藏着物管隐患。此类型二手房多不存在专业的物管，小区管理多由单位聘请的离退休人员完成，看门大爷除日常性的负责小区安全、收发邮件、代收水费等事情外，对其他物管方面的事务基本不负责。这意味着：当发生物管纠纷时，该小区内没有可以遵循的物管条例进行处理，只能靠人情进行斡旋。购买这种二手房，购房者只能祈祷从此无事，一旦发生纠纷就势必陷入人情的泥潭。致命第二招：车子抢位的尴尬一些房龄较长的二手房未建有地下停车场或专门的车位，小区空地或临近街道便成了停车场。随着私家车数量的增加，有限的空地完2023-04-2267人看过 -
房价在胶着中开始松动，开发商进入难熬期，今年下半年房价或将延续下降趋势。房价疯涨，到量价齐跌;从房价不涨了，到租金疯涨了;从“哪有我买得起的房子”，到“哪有买我房子的人”……2010年上半年，房产市场发生了翻天覆地的变化，人们的关注点从房价涨到什么时候是顶，转移到了楼市什么时候可以抄底。现在，站在楼市的十字路口，人们心里发问的是同一个问题：下半年到底该不该买房?专家提醒：买房，且慢下手。调控效果显现从新一轮房地产政策实施以来，力度空前的调控已经在一定程度上显现了效果。6月份，房地产市场已加速异变，房价下降的趋势已越来越明确。放眼全国各地房地产市场，成交量持续大幅下降，降价潮已相继出现。尽管下降幅度有限，但房价下降大势已经确立，房地产市场已经重回深度调整通道，消费者继续观望乃至弃购，市气持续低迷，成交量加速下降，甚至不少楼盘出现了“零成交”。曾不愿意降价的开发商尝到了“零成交”的苦涩滋味，不2023-04-22433人看过 -
投保人近日，记者调查了上海几家保险公司的客服部门，发现相当多的“拒付”是由于客户在签订保险合同时看不清条款造成的。他们还向记者讲述了最近的几个例子：张先生给妻子买了保险。两年后，他的妻子死于心脏病，但她没有得到赔偿。为什么？原来，他妻子在签订保险合同前，曾因心脏病住院治疗。当时张先生没有告诉保险代理人这个事实，也没有在“是否有病史”一栏填写真实情况。在签订合同之前，他没有仔细研究一下整个保单对投保人的责任要求。保险专家说：“这是造成这种情况的一个遗憾的经济损失。”此时，保险合同的有效期尚未到，属于提前退保。根据合同规定，保险公司应收取一定比例的退保金。这时，王先生想起，他在签保单前后从来没有仔细看过保险合同，他只是听保险代理人的分析，我觉得代理人很值得信赖，所以我没有多问问题，签保单前也没有再看保险单。对此，保险业资深人士表示：“对于这些案件，不排除一些素质较低的保险代理人为了达到目标，不询问客2023-05-02311人看过
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贷款买房一般是存款不多的年轻上班族的救命稻草，但贷款毕竟不是件小事，要充分考虑周全才行。有专家指出，贷款买房要注意做到“六不要”。一、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。二、在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。四、贷款后出租住房不要忘告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。五、贷款还清后不要忘记撤销抵押。2023-06-10215人看过 -
中国家长的所有心血都花费在孩子身上，购买儿童保险也是目前对孩子未来保障一个有效的方式。因为少儿险大多具有保障功能同时还兼具一定程度的投资功能。比如少儿险中的意外险、重疾险等，就是具有医疗保障功能。而教育金保险，则有一定的投资功能。生活中我们经常看到年轻的父母急着为自己刚出生的孩子咨询保险，多是咨询教育金保险的，代理人也比较侧重于推荐教育金保险。其实，父母为宝贝买少儿险也是有讲究的。今天《过吧保险》邀请了武汉部分保险公司儿童险专家告诉您怎么样买儿童险才划算，还有哪些方面是父母应该注意的。泰康：首要考虑健康保障买儿童保险提醒1：注意保额的限制按中国保监会的有关规定。为孩子投保以死亡为赔偿条件的保险(如定期寿险、意外险)，累计死亡风险保额不要超过10万元，因为超过的部分即便付了保费也无效。划算提醒：注意保额的限制目前市场上的儿童保险那么多，还有很多儿童也可以买的其他保险，一份完整的少儿保险必须实2023-04-23335人看过
二手房买卖是指房屋所有权人将名下二手房出售给买受人，并转移房屋所有权于买受人的法律行为。 在二手房买卖过程中，买卖双方需要签订房屋买卖合同，约定房屋的价格、交付时间、过户时间等事宜，并按照相关规定办理房屋过户手续。 在过户过程中，买受人需要... 更多>
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