出卖人逾期交房，买受人可以要求开发商继续履行房屋买卖合同并支付违约金，或者请求法院解除房屋买卖合同并要求开发商承担违约责任。起诉流程为：1、选择管辖法院。在开发商住所地或合同履行地法院起诉2、携带材料去法院立案：①携带起诉状(包括双方当事人信息，对方是公司的需要工商信息;具体的诉讼请求，如买受人要求出卖人支付逾期交房相应的违约金等;事实与理由;证据及证据来源，如购房合同);②准备证据3、交到法院立案庭，立案庭的法官会在七天内通知您是否立案。人民法院受理案件后，在完成审理前的调查、准备工作后，应当按法定程序开庭审理。法院适用普通程序的案件,应当在立案之日起6个月内应当审结，有特殊情况的，按法定程序申请延长。在这里建议大家，这种起诉开发商等案件，最好是联合另外的买主，共同维权。

一、商品房开发商不肯退还定金应当怎样处理

如果因为买方原因导致合同不能实现的，一般是不可以要求退还定金的；如果买方没有过错的，应当返还定金，开发商不退还的，买方可以通过诉讼方式请求支付。

1、买方可以携带身份证、起诉状、购房合同等证据，向被告住所地的基层法院立案。

2、符合起诉条件的，法院会在七日内立案，并通知当事人；不符合起诉条件的，在七日内作出裁定书，不予受理。

3、法院在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告应当在收到之日起十五日内提出答辩状。

4、法院审理案件：适用普通程序的，会在六个月内审结；适用简易程序的，会在三个月内审结。

5、法院当庭宣判的，会在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。

6、判决书生效后，对方仍不返还定金的，可以在判决生效之日起两年内申请强制执行。

二、商品房买卖合同的约定

逾期交房是指开发商在商品房买卖合同约定的交付使用期限内，未能向买受人交付房屋的行为。买受人在购买开发商开发的商品房时，通常会在开发商取得预售许可证后，同开发商签订格式文本的商品房买卖合同。

根据潍坊现在通行的《商品房买卖合同》版本，一般是在第八条规定交付期限，内容为：出卖人应当在＊年＊月＊日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＊种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。2．该商品房经综合验收合格。3．该商品房经分期综合验收合格。4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起ｘ日内告知买受人的。

在第九条规定出卖人逾期交房的违约责任，内容为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第＊种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过＊日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＊的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过＊日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＊天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＊％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＊（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、双方约定的其他情形。

从以上两条可以看出，在排除开发商据实可以延期的情形外，若开发商未能在合同规定的时间之前交房，就属于逾期交房。买受人可以根据合同第九条的约定追究出卖人的违约责任，但需要注意的是，适用第1种方式处理时要按照逾期的时间天数，分别处理。