3月份,随着市场上部分品牌开发商推出低价产品,让冷了3个多月的地产市场稍微热闹了起来。面对降声如潮的市场,二手市场的成交单价与前两月相比略微下调。从交易量来看,市场出现了明显的两极分化现象。

与之相对应的是,1月以来,东莞租赁市场持续火热。据金信联行市场部监控数据显示,3月份的租赁成交量同比持平,环比最高增长1倍,租赁市场旺盛的势头在3月底才稍有停滞。

中心区均价降至5470元

据金信联行市场部监控数据显示,东莞中心区3月份的二手市场均价为5470元/平方米,二手市场价格环比有所下调,比1、2月份下调了6.2%。

该机构负责人介绍,当前的房地产市场分化逐渐明显,不同的产品、不同的客户群体有不一样的表现,二手楼市并没有像大众期望的那样出现大量低价抛售的现象,价格也只有小幅下调。据金信联行负责人介绍,在一手市场出现少量产品低价入市这样的市场竞争下,依然有部分客户选择购买二手楼,原因是二手楼的小区配套、物管质量及周边配套的成熟程度较高,这可以让客户直接感受到硬件环境和小区气氛,带装修的次新房更是深受消费者追捧,另一方面是一手市场中出现的低价产品,一般都是所推楼盘中朝向、楼层较差的产品,不能满足对环境有一定要求的客户,而质素比较好的产品,价格依然坚挺。

租金??

大户型下降小户型持平

1月以来,东莞的租赁市场持续火热。据金信联行市场部监控数据显示,3月份的租赁成交量同比持平,环比最高达到1倍的增长量。

金信联行监控数据显示,单房、一房一厅和二房是租赁市场的主角,占了整个租赁市场逾六成的份额,这是由于这个类型的物业比较适合来莞工作的单身一族和一家人过渡性的租住,而四房以上的物业由于租价较高,只有少部分收入较高的客户会选择。

据金信联行东泰片区经理李海英介绍,3月份的放盘量明显增多,环比增长32%,租赁市场上大户型的月租金略有下降,下降的幅度约100—300元,原因是这段时间大户型物业由售转租有所增加,客户选择增多,拉低了价格。而作为租赁市场主力户型的单身公寓等,租金则基本持平,没有太大的变化,据了解,现在东城、南城的普通单身公寓租金在1000元/月左右,价格同比基本持平。

据统计,租赁市场较旺的南城,进入3月份后,市场成交量与1、2月份相比增长了一倍,而东城的增长幅度则在20%—30%之间。同时,租赁市场的整体旺盛,也催热了南城片区高端楼盘的租赁市场,据悉,随着该片区的配套逐渐成熟,部分高端租客开始由原来选择东城中心一带转移至此,据金信联行南城片区经理谢本宁介绍,高端租客每个月可支付6000—7000元租一套房子,在东城片区,这个价格只能租一套洋房,而在南城片区,这个价格可以租得一套别墅,同时,由于该片区的配套逐渐成熟,居住环境也日趋完善,这吸引了部分高端租客的眼球,选择在南城安家。

局势??

市场两极分化高端产品遇冷

有关机构监测数据显示,3月份二手楼价格下调的现象比1、2月份更明显,部分对市场预期过高的业主,在整体市场的影响下,选择了降价,这种现象在换房客户身上表现尤为明显,而大部分投资客户,或手头的资金比较充裕的业主,仍然选择继续以租待售,等待时机。

从金信联行市场部统计的数据上来看,二房二厅和三房二厅吸引了大多数自住客户的眼球,两种户型的成交量超过了整体销售总量的七成。李海英说,随着一手市场价格的下调,客户对市场的热点主要集中在总价20万元左右的两房和总价在40万元以下的三房两种产品上,主要原因是这两种户型最适合自住客户的要求,同时,由于这类产品在市场上的货量最多,客户有较大的选择空间,所以即使在市场比较淡的情况下,仍然有很强的购买力和消化力。

据悉,当前购买二手房的主要群体大致有两部分,一部分是换房者,该部分人群对小区的配套成熟度、物业管理专业性等方面有较高的要求,同时具备购房经验,对市场的判断有自己的标准,所以一旦在二手市场上遇见笋盘,会及时出手;另一部分是收入较低,在一手楼市上无法找到与本身预期价格匹配物业的人群,这部分客户则会在市场上寻找总价较低并且比较成熟的物业。

据东城区某二手中介经理张丽晖介绍,对于自住客户来说,3000—5000元/平方米这个价格区间是大部分中低端客户的心理价格,而6000—7000元/平方米则已经是高端客户的心理价格,对于中低端客户来说,只要遇到合适的产品,一般都会出手,同时市场上也逐渐出现此类产品,而高端产品由于业主与客户之间一般存在着10万至20万元的价格差异,所以成交的数量比较少。

高端产品市场,延续着较重的观望情绪,销售量仍然无法突破,其中,一个原因是部分业主认为高端产品的保值性较高,在这样的市场情况下出售没有价格优势,所以一般都是选择不降价或者转租的做法。另一个原因是部分购买高端产品的客户由于股市波动的原因,一时无法回笼资金而推迟了购买计划。

趋势??

二手市场或将回暖

3月份的地产市场相对于1、2月份,明显变旺,主要体现在上门客户普遍增加了50%以上,金信联行负责人分析,市场变化的主要原因是部分一手楼盘降价,让买卖双方僵持的局面有所缓和,并让购房者有了对比,部分购房者在对比了一手产品之后,选择了购买性价比较高的二手房,另一个原因,是年后部分返城的客户准备低价入市,推动了市场的部分回暖。

金信联行负责人告诉记者,随着市场的逐渐回归理性,产品本身的质量显得尤为突出,由于地段、配套等因素的影响,市场上的产品价格自然有差异,甚至千差万别,所以客户在购房的过程中,首先要对自己要购买的物业有明确定位,一味追求便宜,或看到市场上部分产品调整价格便认为整个市场产品都在降价,等候其降至最低点再购买的观念,都是不可取的。