内地险资投资不动产权限尚未宽松之际，中国人寿（601628）的海外子公司显然已成为了集团跑马地产投资的排头兵。

就在近日，中国人寿信托有限公司（下称“国寿信托”）成为禹洲地产10亿港元海外债的惟一定向认购人。

而国寿信托正是中国人寿保险（集团）公司旗下中国人寿保险（海外）股份有限公司（下称“国寿海外”）的全资附属公司。国寿信托名为信托公司，实则为国寿海外的投资业务平台。

“国寿海外在香港是独立法人，并不受内地监管；而香港当地政府对于险资投资并无限制，只要防范资本金、偿付能力达标就可以。”中央财经大学保险学院院长郝演苏表示，恰恰是国寿海外的“独立门户”使其在投资范围上倍感轻松。

“国寿海外是集团内部未上市的部分，此次认购资金也都是自有资金。”国寿集团内部人士表示，未上市的身份也给了国寿海外投资地产更多的灵活性。

据该人士的进一步透露，国寿海外在国寿集团的“国际顶级金融保险集团”蓝图中，也充当着重要的投资与资产管理角色。“地产是一部分，我们希望香港能成为一个储备经验与人才的锻炼基地。”

低收益认购

尽管部分港股红筹依然被机构长期看好，但在海外债融资成本高企的普遍形势下，国寿信托与禹洲地产所达成的低年息认购协议仍是引起了市场关注。

7月8日，上市半年多的禹洲地产宣布将开展债券再融资，并且已经与国泰君安（发债安排人）、国寿信托签订了投资协议。

根据协议，禹洲地产将定向向国寿信托发行10亿港元的三年期债券，分两批发行。年息为10%。禹州地产董事局主席林龙安表示，此次融资将主要用于未来的增购土地，以配合公司上市的全国布局步伐。

“第一批债券7亿港元，第二批3亿港元，两者将间隔3～4个月发行。”禹洲地产财务总监邱于赓向记者表示，此举是为了进一步减少公司的利息支付。

而最让市场关注的还不是这一点点时间差上的利息节省。在业内人士看来，此次禹洲地产的发债似乎是格外的顺利，尤其是在成本控制上。

“早在年初融资时，海外债年息就已经升到了14%，按目前的市场状况，海外债的年息更是攀升到17%~18%左右，如此计算，禹洲地产的融资成本节省了将近一半。”一位长期跟踪海外债券市场的研究人士表示由于近期市场不稳定因素的增加，海外的融资渠道亦是大有萎缩，“即使是发债，目前也只能是走‘一对一’或者‘一对三’的定向发债，而非公募，所以融资成本才会节节攀升。”

这还不算，在一般的抵押融资中，尤其是在市场状况不好的时候，股票抵押物被打的折扣都很厉害，在内地A股市场，即使是5折也是屡见不鲜。然而记者却发现，禹洲地产向国寿信托提供的股票抵押物非但没有折价，甚至发债额度还要高于当前市值。

协议表示，为了增信与保障投资人收益，禹洲地产将向国寿信托提供3.6亿股的股票质押。一旦未来债券不能到期偿付，国寿信托将有权对抵押股票进行处置。但根据禹洲地产的市场走势，倘以目前2.5港元/股的股价计算，3.6亿股的市值仅为9亿港元左右。

在海外债市场收益水涨船高的时刻，为何国寿海外独独愿意降低利率？而且一向谨慎著称的险资，为何连保障收益的抵押都尚未足额？这一切都让市场充满了想象空间。

上述国寿集团内部人士向记者表示，“险资本身就没有一味地追求高收益。”之所以年息10%以及抵押额不足，是因为仍是长期看好部分香港红筹以及内地的房地产市场。

邱于赓则进一步向记者表示：“从我们上市起，国寿就一直不间断地对我们进行了长达8个月的考察调研，对我们已经是很熟悉，所以才会如此放心。”

更有一位国寿海外投资负责人表示，国寿海外旗下的另一只基金在禹洲地产上市后，在公开市场上不断地买入禹洲地产，“目前持股占比已经超过1%。”

“因为是公开市场买入，这个占比已经是比较高，像中国国寿流通股持有万科的占比也不过1.6%。”上数债券跟踪人士认为，鉴于这些一致行为，未来不排除国寿海外与禹洲地产达成更多的战略性协议。

投资排头兵

“在这场投资中，国寿海外的香港独立法人以及未上市身份使其大受裨益。这意味着投资更加灵活与不受限制。”郝演苏分析。

而显然，国寿集团也意识到了这一点。根据上述集团内部人士透露，从2005年开始，杨超执政的团队就开始格外注重国寿海外的投资与资产管理业务的拓展。“国寿海外有三驾马车，除了保险业务外，就是资产管理与信托投资。而后两者业务中，很大的一块都会涉及到地产资产与金融资产。”

这种偏好地产与金融的投资风格已经可以从国寿集团的既有行动中看出端倪。公开市场定期发布的季报、半年报已经清晰显示，不同于中国平安（601318）青睐农、林、牧、渔业、食品饮料等通胀抵御型品种的投资策略，也不同于中国太保（601601）对机械、仪器等中游领域的投资偏好，中国人寿则表现的最为乐观，依旧对地产金融“饶有兴趣”。

尽管受累今年以来的股市下滑，中国人寿已经逐步调低了股市投资比重，但根据近来近乎抄底判断的市场操作，中国人寿占位列地产股流通股东前十的股票仍是有所增加。

“中国人寿不断增持金隅股份就是其中一例，这表明国寿险资对于地产市场仍是长期看好，尤其是在险资投资不动产开闸的前夜。”一位地产行业分析师表示，如此境遇之下，国寿集团会把相对投资受限很少的国寿海外当做一个跑马地产投资的先行兵。

一个可以提供的事实依据为2008年，国寿海外获得集团30亿元注资，资本金增至42亿港元。这就大大增强了国寿海外开展资产投资与资产管理的底气，目前公司总资产已经超过230亿港元。

“不管将来国寿海外是否要独立上市，它的优势则在于更加接近国际成熟经验、所受限制更少，因此在目前国内险资投资不动产扩容之前，在一定时期它会充当一个相关经验积累与人才积累锻炼基地。”

而根据上述国寿海外人士透露，目前国寿海外已经加紧了对国内地产、金融的调研，“包括其他相互独立的基金投资与信托投资，更多的还是通过香港红筹而投资内地。”