编者按：《上海市居住房屋租赁合同》示范文本(以下简称合同)公布后，本报发表了《新版房屋租赁合同八大要点值得关注》一文。本期约请有丰富司法实践的法官从如何避免纠纷、定纷止争角度继续对该《合同》进行分析。

2006年版的《上海市居住房屋租赁合同》示范文本(以下简称《合同》)内容已经相当完备，基本上包括了租赁合同的主要内容，但仍存在着以下四个问题需要解决：

一、忽视了发票出具

在司法实践当中，承租人因出租人拒开发票而拒付租金的案件并不鲜见，但《合同》却并未对此予以明确。在实际生活当中，承租人的情况存在较大的差别：有的可能因为税收或账务的原因需要发票，有的可能不需要发票。在双方当事人未对发票的出具事先做出约定的情况下，承租人将无权以此为由拒付租金。因为在法律上，支付租金是租赁合同中承租人的主义务，而出具发票则仅仅是出租人的附随义务。两种义务的重要性不同，承租人不能以出租人违反了较轻的义务为由拒绝履行自身较重的义务。《合同》应在发票问题上增加提示性条款。

二、未明确违约金上限

《合同》中的许多条文都出现了关于违约金的规定：如第三条中乙方需按日租金的____%支付违约金;第八条8-2中违反合同的一方，应向另一方按月租金的_____倍支付违约金。由于《合同》是由工商部门制定的，当事人对其给予很大的信任。那么，在没有特别说明的情况下，当事人完全有理由相信待填的百分比和倍数是双方协商确定的，将受到法律的保护。但事实上，违约金的高低在法律上是受到限制的，过分高于损失的违约金得不到法律支持。虽然当事人在订立合同时无法确定违约金多少才属于过高，但《合同》的措辞有可能对当事人造成误导，使他们对违约金产生过高的期待。有鉴于此，《合同》应对此予以适当说明。

三、违约责任约定不充分

《合同》中的一些条款仅从正面规定了当事人的权利义务，却没有对于违反义务时的责任做出充分的约定，这往往是当事人之间发生纠纷的直接原因。如第五条5-2中规定：租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前__日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。本条规定在实践中即可能遇到下列争议：第一，当煤气管道因第三人的破坏或不明原因而无法正常使用时，损失应当如何计算和分担?出租人是否算是违反了本条的规定?第二，出租人提前通知了承租人检查养护的日期，承租人如果不同意该日期怎么办?应当以出租人的通知为准，还是双方需另行协商?第三，如果出租人的检查养护造成了承租人的损失，则应由谁来承担?比如，承租人为了配合维护而请假，奖金因此而受到影响。缺少了纠纷解决方式的明确约定，当事人最终仍将难免诉讼之累。

四、义务设定

不对等《合同》中的条款存在偏袒出租人一方的嫌疑，双方所负担的合同义务明显不对等。这主要表现在以下几个方面：如第五条5-1规定：因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。该条仅仅规定了承租人的维修责任，而没有规定房屋因正常使用损坏时，出租人拒绝修理时应承担何种责任;5-2规定：甲方对该房屋进行检查、养护，应提前______日通知乙方。这一规定似乎剥夺了承租人就维护日期进行协商的权利，而是由出租人单方面确定;第六条规定：返还时，应经甲方验收认可，出租人在占有承租人所缴纳保证金的基础上，在退房时大多处于优势地位，如果只有经过出租人单方面验收才能还房的话，承租人就更加被动了。《合同》应当注意双方当事人权利义务的平衡，这样才能够被更多的人接受。