REITs是一种标准化可流通的金融产品,一般从上市公司或非上市公司收购地产资产包,且严格限制资产出售,较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益,能够在证券交易所上市流通。REITs具备低相关性、低波动性和低风险性,因而在国外一些成熟资本市场受到一些中小投资者的偏爱。目前我国的准REITs相当于私募性质,而不是公开发行的完全的REITs。看来,REITs将渐行渐近,而作为REITs主要资产包——处于成熟运营阶段的商业地产项目(大型租赁型商业场所、写字楼、酒店等广义的商业地产)将成为REITs管理商最为关注的。
作为REITs的资产包,商业地产项目必须具备完全产权、进入稳定经营期、年收益率(租金)高于8%的商业地产项目。在此前提下,哪些业态的商业地产更适合REITs?富智商业顾问认为,大型购物中心和写字楼最适合REITs。
大型购物中心:营业规模大,项目市值高;主力店群多,经营比较稳定;商铺换租可以及时处理,经营易于调整。大型购物中心比较适合作为REITs的资产包整体上市。比如深圳万象城、上海正大、北京新燕莎等等。但对于产权所有者以投资收益为目的的项目则除外,比如深圳中信城市广场,其所有者平安保险是以之为其险资的获利而投资的。
专业市场:专业市场可分为二类,一类是生产资料市场,受下游产业影响大,行业周期性也影响租金收益,有时政策性影响也较大,如产业政策、城市规划变动等。这一类项目不太合适作为REITs的资产包整体上市。另一类是消费品专业市场,相对来说经营容易稳定,这一类项目还是合适作为REITs的资产包,但要求规模适中。超大规模的专业市场则受到市场影响时不容易作经营调整,因而其风险较大。
商业街:商业街同样分为二类,一类是拥有多家主力店的、经营稳定的商业街,且有足够的停车场位,这类商业街需由同一家开发商统一开发经营,比较适合作为REITs的资产包;另一类则是专业街,与专业市场的类似,可分成二种情况进行分析。
写字楼:在一、二线城市的写字楼中,如出租率较高且租户有一定共同特点的项目,也就是说具备一定特色商务主题的项目均可以考虑作为REITs的资产包。具备一定特色商务主题可使项目具备稳定的租客群,并随着品牌效应的影响,租金递增的可能性也较高,物业增值较明显。
酒店公寓:在经济发达的一、二线城市,当地酒店对于游客或商务客来说,如没有出现明显的供大于求的情况,则可以考虑将酒店公寓作为REITs的资产包。但如该项目整租给二房东经营的,由于产权所有者获取的租金回报非常低,此类项目则不宜作为REITs的资产包上市。
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