“央行版”房地产投资信托基金(REITs)试点管理办法，历经半年多时间的冲刺，近日已收官，即将露出真容。

日前记者独家获悉，北京、天津、上海三地的REITs试点工作已经全部准备就绪，“只要央行的试点管理办法一落地，三地的试点将同时上阵。”消息人士透露说，为了加快试点推进，相关参与人员一直处于连夜加班状态，为的就是在管理办法公布同时，试点产品即刻出炉。

由央行牵头银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”，已经完成试点实施方案的制定，京、津、沪三地经历数月紧锣密鼓的准备，将同时推出REITs试点，破解了之前市场对试点城市先后顺序的猜测。

“根据试点管理办法，试点企业需要所在地政府和相关机构出具推荐函。”知情人士称，这个环节很容易实现，当地部门对REITs试点已经透露出强烈的支持意愿。

虽然很可能同时进行“央行版”REITs试点，京、津、沪三地依然各持特色。

11月26日，北京试点REITs的方案已成型，并被递交到北京市政府。

在这个试点方案里，对REITs产品的标的资产、收益权发行、信息披露、监督管理等进行了规定。

“从近期的洽谈看，金融街、金隅等地产公司表示出了强烈的接受试点意愿。”知情人士透露说。

从金融街作为商务地产的代表入选情况看，北京第一批REITs产品的标的资产将以“商务地产”为发行主体的可能性大。据消息人士透露，金融街、金隅等地产公司对试点已经形成各自的方案。

作为全国商务地产龙头企业的金融街控股股份有限公司，自2008年以来，把开拓商务地产市场作为重点工作，以北京为核心，加速北京金融街拓展建设，同时在全国重点城市布局。如果金融街发行REITs产品的话，将开拓出商务地产融资的新模式，缓解融资饥渴。

而金隅集团旗下的北京金隅集团今年一直传出到香港上市融资的消息，如果REITs成功的话，对其融资也是一大利好。

与北京把商业地产作为REITs标的物相比，天津的试点却会以廉租房作为标的物，而上海则选择的是金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团4家大型国企的物业资源，打包发行产品，发行规模达35亿～45亿元。

消息人士称，天津的试点方案，将采用中信证券的产品设计思路。10月22日，中信证券参加住建部召开的REITs《关于房地产投资信托基金物业评估管理有关问题的通知(征求意见稿)》内部讨论会上，中信证券的高级经理翁少群就表示，“天津试点REITs，主要也是在银行间市场交易的廉租房租金。”

“天津试点搞廉租房、上海试点主要搞工业地产物业打包，那么北京试点主要推商务地产企业。”知情人士介绍。

虽然三地的标的物各有特色，但思路都是一致采用“央行版”的债权类REITs。

所谓债权型REITs，就是采取把物业发展商旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs，然后把每年的租金、按揭利息等收益权分割成若干份收益凭证，出售给投资者，然后定期派发红利的运作模式。

这种在银行间市场交易、类似债券投资方式的REITs产品，并不被看作真正意义上的REITs，只是把物业作为金融证券化衍生品，物业发展商可继续持有物业的所有权，只有机构投资者才能购买，资金募集方式为私募。

而证监会拟推出的REITs产品，是在证券交易所市场上市、交易，资金募集方式为公募，这种在资本市场上可流通的资产证券化产品才是国外REITs产品的模式。

业内人士分析，央行版REITs试点之所以先于证监会版，在于银行间发行REITs，可以避免被双重征税(即租金收益被征一次税、打包证券化上市交易后再被征税)，因此被市场看好。