房价高了，房屋面积就显得特别“金贵”。而城市房屋拆迁时，面积差，会直接带来惊人的补偿差。多一个平方可能就会多出来两三万补偿款，反之少算十来个平方，补偿款就会少领二、三十万。拆迁过程中，经常会出现房证面积、评估测量面积、房屋实际面积不一样的情况。此时，该以哪个面积作为拆迁补偿面积?面积算错，又该如何维护自己的合法权益?

下面爱土拆迁律师团为大家具体分析，让您在征地拆迁中，房屋补偿面积不吃亏。

第一种情况，当评估机构测量的面积小于房产证上登记的面积

这是咱们拆迁户最为担心的一种情况，似乎“征收方要坑我们的补偿款了”。其实不然，我们可以采取办法补救。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条的规定，被征收人对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产评估机构应当向其做出解释和说明。

所以当我们发现评估机构测量的房屋面积小于房产证上登记的房屋面积时，我们可以要求评估机构做出解释和说明。

如果评估机构未作出合理的说明，根据《评估办法》第二十条的规定，被征收人对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

我们要注意在申请复核评估的时候，应当以书面的形式提交复核申请，并尽可能的指出其评估报告存在的问题，要求评估机构给出合理的解释。

根据《评估办法》二十一条的规定，评估机构应当在10日内对评估报告进行复核，评估机构如果改变原评估结果的，应当出具新的评估报告;评估结果没有改变的应当书面告知申请人。

所以我们收到的应当是书面的告知，而不是一句简单的解释，这一点往往会被我们的被拆迁人忽略。

如果我们对评估报告还是不满意，《评估办法》二十二条还明确了被征收人对复核结果不满意可以在10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定的权利。这都是我们的救济方法。

所以，在遇到评估机构测量的房屋面积小于房产证上的面积时，我们不用慌，法律赋予了我们一个复核鉴定的权利，在法定的期限内及时的行使我们的权利，保护我们的合法权益，要知道在北上广深这样的地方，可能一平方就是好几万，可千万别忽视这部分面积。

第二种情况，房屋实际的面积大于房产证上的面积

很多人为了住的宽敞一点或者因为家庭人员的增多，会在房屋原有面积或者相关部门许可建房面积的基础上加盖扩建。对于这部分多出来的面积，在房屋拆迁中征收方有时候不认可，被征收人该如何应对?

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府做出房屋征收决定之前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法面积和未超过批准期限的临时建筑的，应当予以补偿;对认定为违法建筑和超过批准时限的临时建筑的，不予补偿。

从这里我们可以知道，对于加盖扩建部分并不是拆迁方一句违建就可以拆掉的，征收部门应当组织有关部门对多出来的面积进行调查认定，这部分也可能会获得补偿。

所以我们的被拆迁人在拆迁之前多了解一点和拆迁有关的法律法规，说不定就能比相同情况的人多拿一些补偿。

关于城市房屋违建，1990年实施的《中华人民共和国城市规划法》规定了在城市规划区内实施建设活动需要取得建设规划许可。2008年实施的《中华人民共和国城乡规划法》再次强调了在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物建设活动，应当向政府有关部门申请建设规划许可证。这是城市房屋违建认定的主要依据。

根据法不溯及既往的原则，我们可以反推，90年代以前的城市房屋，如果没有证件，那么是不能简单认定为违建的。在拆迁过程中再次以违建的名义拒绝补偿或者不给补偿，这显然是不合理的。

当我们被拆迁方告知是违建的时候，先要要求对方拿出调查报告来，自己在结合建筑的时间、历史原因、风俗习惯等综合确定，我们要明白，当房屋的实际面积大于房产证上的面积，超出部分的面积不一定就是违法建筑，拆迁方对超出的面积不补偿，我们可以拒绝在补偿安置协议上签字。

第三种情况，自己测量的面积和评估机构测量的面积不一样

这也是经常会出现的情况，评估机构测出来的面积少，被征收人自己测出来的面积多。双方各执一词，导致拆迁评估无法进行下去。此时，我们该怎么来合理解决这个争议呢?

前面已经提到了当我们对评估机构做出的评估报告有异议的时候，可以通过复核鉴定的方式要求评估机构给出合理的解释。对于确实评估有误的情况，我们可以通过这样的方法来解决。

此外，如果是因为我们的测量方式和国家规定的测量方式不一样，导致面积有差异，那么我们有必要去阅读一下国家颁发的《建筑面积计算规则》，用科学统一的方法去测量我们的房屋面积。比如:

1、房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯，且具备有上盖

，结构牢固，层高2.2米以上的永久性建筑。

2、原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

我们被征收人在自己测量的过程中，往往会按照自己的方式方法去测量一下自己的房屋。但是我们自己测量也要按照国家规定的标准去做，不能一意孤行的认为自己的房屋应该有多大，避免在测量过程中和评估人员产生分歧，造成不必要的误会，以至于造成整个拆迁工作的不和谐。

当然，在遇到上面的问题，自己的确不太明白又觉得不合理的地方，最好是找个专业的人士咨询。