投资者在购买写字楼时往往只注意到建筑面积的价格，却忽视了最为重要的一点：使用率。

写字楼的使用率一般在65％－75％之间，而也就是这10个百分点的区别，却使得写字楼使用面积的价格差别巨大。举例来说，张先生正在考虑购买写字楼，要求可使用面积为100平方米，有甲、乙两个写字楼备选。甲写字楼的均价为13000元／建筑平方米，使用率为65％。乙写字楼的均价为14000元／建筑平方米，使用率为75％。

初看之下，您肯定会认为甲写字楼便宜，因为价格相差1000元。但是张先生却选择了乙写字楼，因为他认为乙写字楼便宜。为什么呢我们做一个简单的计算，您就会恍然大悟了：甲写字楼每平方米使用面积的价格＝13000／0．65＝20000元乙写字楼每平方米使用面积的价格＝14000／0．75＝18667元甲写字楼100平方米使用面积的总价款＝100＊（13000／0．65）＝200万元；乙写字楼100平方米使用面积的总价款＝100＊（14500／0．75）＝186．67万元；如果您购买甲写字楼，那么您实际为100平方米使用面积多支付了13．33万元。

对投资者来讲，购买写字楼的最终目的是要自用或租赁。如果是自用，则套内使用面积是购买写字楼的最终目的，建筑面积则没有意义。如果是租赁，则使用率就更为重要，因为客户租赁写字楼时最为关注的是套内有多少面积可使用，并据此支付租金。

教你如何避开风险：投资二手写字楼

1、准备投资二手写字楼之前，如何计算年回报率？

答：年回报率＝（每平方米的租金每平方米的售价）12个月。如果某个二手写字楼单位年回报率达到8％－10％，则可投资购买。超过10％的年回报率，自然最佳。2、哪些片区的二手写字楼投资及升值空间最大？答：目前地王商圈、国贸人民南商圈、上海宾馆商圈、中心区及车公庙片区等极具投资及升值空间。以单位每平方米价格为例，地王商圈此前2万－3万港币／平方米，目前各楼层均价约1万港币／平方米；国贸人民南商圈此前超出1万元人民币／平方米，目前各楼层均价4000元－5000元人民币／平方米；上海宾馆商圈此前1万元人民币／平方米，目前各楼层均价7000元人民币左右；中心区及车公庙片区的二手楼价格一直在涨，像车公庙创新科技广场，此前起价3800元／平方米左右，目前价格已达到6000元／平方米左右。而目前中心区在建项目很多，像特美思广场、大中华国际交易广场、联通大厦等，已建成的写字楼则有中电信息大厦、国际商会大厦、中央商务大厦等。中心区写字楼全面启动，预计总供应量将超过50万平米，这些大厦无论从外观、配套还是物业管理等方面看，较目前市场上的存量写字楼均更具竞争力，尤其受中小企业青睐。3、片区位置在投资中真的很重要吗？答：是这样。目前上海宾馆商圈、中心区、车公庙片区市场供应量较大，需求也很大，入驻的公司主要是一些广告、贸易、IT、咨询、设计及驻深办事处等中小型公司和创业公司，其对写字楼的形象、功能设施等要求较高，而上述片区的写字楼非常适合其要求，这些写字楼又具有如下特点：外观形象突出，智能化高，档次高，面积较小，可自由分割，24小时办公，空调单独控制。如早期的创展中心、国际文化大厦及近期的天安数码时代、国际商会大厦等，均得到了市场的认可。4、公共交通在二手写字楼投资中占据什么位置？答：写字楼所处的交通位置及便利度非常重要。如某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，不适合投资。如写字楼处于地铁旁，价格又合适，可以投资。除此外，写字楼所拥有的停车位多少，也很重要，必须列入考查范围。5、写字楼层高及电梯容量、数量重要吗？周边配套设施呢？答：很重要。像地王大厦，高达69层，在里面办公，即感觉心情舒畅。而电梯数量的多少，决定上下班时的便利度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少。至于周边配套，就更重要了。选择投资某个写字楼时，一定要周密考查周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。6、写字楼周边自然景观及楼层小花园、绿化等，起什么作用？答：如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。因为人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。7、写字楼的大堂和走廊重要吗？答：当然重要。试想一想，如某个写字楼一楼大堂和走廊阴暗狭窄，客户进入该写字楼会怎么想？而宽敞明亮高空间的大堂和走廊，必让人心情舒畅工作愉快。大堂也是决定写字楼档次的标志之一。8、为写字楼服务的物业公司重要吗？答：非常重要。因为物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。目前深圳甲级物管公司达几十家之多，选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。9、如何办理租赁手续？答：投资者购买了某写字楼后，如有租客求租，可先收租客定金，然后到写字楼所在的租赁管理所领取一式四份市国土局印制的房屋租赁合同，并办理税本（纳税登记本）。与租客签订完四份租赁合同并收取押金和税金后，到租赁管理所呈交四份合同，由租赁所盖章生效，并按税金额缴纳租赁管理税费。（合同租赁所留置一份，业主一份，租客两份，其中一份到工商局办理公司注册登记或公司地址变更之用。）10、选择带租约的二手写字楼如何？答：此乃明智之举，尤其带租约的升值潜力大。据统计，租约长达3－5年的二手写字楼，哪怕售价与附近写字楼相比高出2000－3000元／平方米，也划算。因深圳高档写字楼普遍管理费高，管理费加中央空调费已高出租金的一半以上，如几个月空置，管理费的损失对写字楼整体租金收入影响很大。