从去年6月1日开始,政府的房地产税收政策发生了根本的改变,不但对不同面积的住房进行了区别征税,还特别规定,买房者如果在取得房屋后两年内就卖掉,将按照房屋成交价的5.55%征税,也就是全额征税,而以往则是按照房屋买卖的差额征税。此外,六一之后购买非普通住宅将按3%的比例征缴契税。不少读者打电话询问,手头的房子该不该卖掉?让我们来具体算一算。
不同购房者的保本公式
在目前情况下,绝大多数人买房子,都会选择按揭贷款。按不同类型分析:
1、办完契税未超过2年的普通住宅
其契税按买入总价的1.5%收取,而营业税按其卖房总价的5.55%收取,因此,其首付以后的后续成本为:
按揭利息=买入价×(1?首付比例)×按揭利率×已贷款日期
则:保本价=买入价+后续成本=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+7.05%+涨幅×5.55%]+一次性支出
2、办完契税满2年的普通住宅
与第一种情况的不同点是不用交营业税,因此根据以上计算,即:
保本价=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+1.5%]+一次性支出
3、六一前签(预售)合同且办完契税未满2年的非普通住宅
与第一种情况相同,即:保本价=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+7.05%+涨幅×5.55%]+一次性支出
4、六一前签(预售)合同且办完契税已满2年的非普通住宅
它与第一种情况的差别在于营业税按照卖房所得的增值部分的5.55%收取,即:
保本价=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+1.5%+涨幅×5.55%]+一次性支出
5、六一后签(预售)合同且办完契税未满2年的非普通住宅
第5、6种情形的应交契税增加到买房总价的3%,其营业税的缴纳情况则分别与第3、4种情形相同,因此:
保本价=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+8.55%+涨幅×5.55%]+一次性支出
6、六一后签(预售)合同且办完契税已满2年的非普通住宅
保本价=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+3%+涨幅×5.55%]+一次性支出
具体购房者的应用实例
例一:王先生于2004年6月份买了一套总价100万元的普通类住宅,三成20年按揭(年利率为5.31%基准利率),现以110万元脱手。
根据政策,王先生属于上述第一种情况,则后续成本如下:
按揭利息=100万元×(1-0.3)×5.31%=3.7万元(注:等额/等本法会略有差异,但对我们的计算影响不大)
契税=100万元×1.5%=1.5万元营业税=100×5.55%=5.6万元其他一次性支出1.5万元则他的保本价=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3万元,因为他的卖出价为110万元,所以此次房产投资亏了2.3万元
例二:刘先生在2002年10月份买了一套总价100万元的普通类住宅,三成20年按揭(年利率5.31%),于2003年4月份办完契税,现以125万元卖掉,其他一次性支出1.5万元。
这个案例属于第二种情形。由政策可知,他可以免交营业税,则他的保本价为:
保本价=100万元×[1+70%×5.31%×33/12+1.5%]+1.5万元=113.2万元
投资收益=125-113.2=11.8万年平均投资收益率=投资收益/投资成本/年数=11.8/(30+13.2)/3年=9%
例三:张先生今年3月份买了一套面积150平方米、总价在150万元的非普通类住宅,四成15年按揭(年利率5.58%),目前还未办完契税,现在想以170万元脱手,其他一次性支出合计为1.8万元。
根据政策,张先生属于上述第三种情况,则他的投资保本价为:
投资保本价=150万元×[1+0.6×5.58%×4/12+7.05%+50/150×5.55%]+1.8万元=166.8万元
投资收益=170万-166.8万=3.2万元投资收益率=3.2/(60+16.8)×(4/12)=1.39%在这种情形下,虽然仍然有所收益,但已经不如一年期存款利率了。
其他情况以此类推。需要指出的是,由于没有严格区分按揭贷款使用等本还款法还使用等额还款法,也没有考虑资金的时间成本和银行贷款利率的调整,对一些费用也做了大致的估算,因此所得到的只是大致的结果,仅供房产投资者参考,更精确的数据可以咨询专业的投资顾问。由计算公式可以看出,房价的涨幅和银行按揭贷款利率的高低,将直接影响投资房产的收益率。细心的投资者不妨根据上述公式简单计算一下。
根据上面的公式得出自己的房产投资收益率以后,你就可以和现在市面上的一些理财产品作收益率的比较了。由于房产的流动性比较差,因此需要有较高的收益率作补偿。以下是几种常见的理财产品的预期投资收益率:存款一年期1.8%(税后),三年期2.592%(税后)
凭证式国债:三年期3.37%,五年期3.81记账式5期国债:七年期3.48%货币市场基金:目前大多在2.0%~2.5%人民币理财产品:半年期产品预期年收益率大致在2.0%~2.3%
股票型基金:预期年收益率5%~6%信托产品:预期年收益率5%~6%
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