2003年国家出台了多项土地政策，这些政策出台对房地产开发企业投资方向以及投资规模是否会产生影响?开发企业如何运用好这些政策?以及国家今后又将会出台哪些政策呢?为此记者走访了国土资源土地利用司资产处雷爱先副处长和国土资源部执法监察局指导处郭宝平处长。

在采访中，记者了解到，国家出台多项措施，主要从几方面考虑，一方面是进一步治理整顿各类开发区土地市场，另一方面是为了为了促进土地市场规范运作以及土地市场健康发展。

几大政策意在治理整顿土地市场

据郭处长介绍，11月3日，《国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》(国发明电[2003]7号)文件下发，以及国土资源部近来出台《进一步治理整顿土地市场秩序检查验收方案》和《关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见》文件，要求进一步加大治理整顿的各类开发区执法力度。通过治理整顿，基本刹住了乱设开发区圈地之风。据初步统计，治理整顿期间，全国共清查各类开发区5658个，已撤并整合2046个；共查处土地违法案件16.8万件，有738人被依法给予党纪政纪处分，134人被依法追究刑事责任；招拍挂出让土地的面积已占有偿用地总面积的30.16％。其中北京开发区有470个，撤并整合共17个，立案查处的案件有55件。据郭处长介绍，北京的违法案件比率相对较低，但是违法情况却比较严重的。据介绍，国土资源、监察、审计等多部门联合行动，查处土地违法案件的力度进一步加大。

目前，全国各地土地市场秩序治理整顿工作已转入检查验收阶段。各地要坚决按照十六届三中全会精神和党中央。国务院关于进一步治理整顿土地市场秩序、严格保护耕地等一系列重大部署，进一步加大工作力度，标本兼治，既着力解决已发现的问题，又着力防范出现新的问题，切实做好治理整顿整改和检查验收工作，一抓到底，确保治理整顿各项目标任务的全面完成。据郭处长介绍，到2003年年底这一轮检查验收结束，从2004年初将在此基础上，对开发区用地情况进行规范。同时，国家还将出台有关开发区撤并政策意见，国家将根据这些政策意见进一步进行整改规范。

土地供应新政策会产生什么影响

国家在治理整顿土地市场的同时，在促进土地市场规范运作方面也相继出台了大量的部门规章和政策性文件。特别是国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)、《协议出让国有土地使用权规定》(21号令)、《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》(国土资发[2003]356号)的相继出台，对房地产开发企业取得土地有着直接的政策指导意义。

11号令下发前，一些开发商通过关系低价拿走土地，造成了国有资产流失。11号令下发后，首次明确了经营性用地必须实行招拍挂方式进行出让，从而有效改变原有的供地模式，开发商必须通过政府公开土地计划、土地的情况获取信息，以在市场上公开竞得土地。

据雷处长介绍，356号文件下发，主要贯彻国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)文件精神，对原有政策中就房地产开发建设中的土地供应政策进行了系统总结。同时在文件中进一步提到了房地产开发土地调控主体目标：实现土地供需总量基本平衡，机构基本合理，价格基本稳定，持续健康稳定发展。所以该文件的下发，无论对房地产市场还是开发商来讲都是一个非常及时的文件。

雷处长还提到，356号文中主要是对开发企业在取得土地时进行了明确规定，其中开发商在获取土地过程中，对三类土地需要特别谨慎。一类是经营性土地必须实行招拍挂。对经营性土地开发商想通过协议方式获取土地时，只有在2002年7月1日前已经签订了经营性用地采取协议出让方式的。如果是弄虚作假的，必须改为招拍挂方式出让。还有一类是司法裁决涉及的划拨土地。以划拨方式取得的国有土地使用权，尚未办理出让手续、不属于土地使用权人的自有财产，土地使用权人对划拨土地使用权无处分权，法院不能将划拨土地使用权作为当事人财产自行裁定。司法裁定涉及划拨土地使用权时，应征求市县人民政府意见，市县人民政府可收回其划拨土地使用权，并依法处置。所以，通过司法裁定的方式取得土地进行房地产开发时，开发商首先要明确法院裁决的土地时划拨土地还是出让土地，如果时划拨土地，在经当地国土资源管理部门、法院协商一致后，开发商才能成为其合法的产权人。若未经当地国土资源管理部门同意，法院擅自处置划拨土地使用权，开发商就存在不能办理土地登记、不能取得土地使用权的极大风险。最后一类是集体建设土地。据介绍，其实在国办发39号文件中已经提到集体土地不能进行房地产开发。但是由于圈占地情况比较严重，所以在356号文件中又重申了严禁单位或个人私自圈占土地。开发商利用集体土地不仅存在违法违规的极大可能性。更为严重的是。开发企业将为用地行为的违法违规行为付出较大的资金投入成本甚至承担法律责任。所以，对集体土地存在的一些问题也是目前国家正在研究的主要问题。

国家将采取措施加强集体土地管理

对集体土地国家已相继出台相关法律法规。其中有《关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知》。从严从快查处土地违法案件。坚决制止盲目圈占土地特别是圈占破坏优质良田的行为，要从土地市场秩序治理整顿工作中发现线索，抓紧选择典型土地违法案件，与监察、审计等部门通力协作，从严从快查处，公开曝光。另外，国土资发[2003]365号文件只适用主动自查发现问题的纠正处理，对于不主动自查自纠的、执法犯法、影响恶劣的，特别是在这次治理整顿中边整边犯、顶风违法的要依法严肃处理、公开调查、公开处理、公开追究责任并公开曝光。

由于目前全国范围内侵占集体土地违法违规行为较多，所以国家为了能够有效管理土地，减少国家资金的流失，多年来采取的严查严管都没有起到一个很好作用，所以，国家现在采取措施通过疏解决，而不是通过堵进行禁止。实际上目前在各地已经自发流转，自发交易的现象已经相当普遍，所以从法律上讲已经不是用禁止就能解决的。

目前在全国范围内进行的集体土地流转试点是为了能够更好解决集体土地流失而采取的措施。集体土地流转从保护农民利益，保护农民财产权要求必须入市。

其实，在2003年年初的中发3号文件中，明确提出要制定集体土地流转的相关措施。根据国务院这一要求，所以在全国范围内开始实行集体工地流转试点，同时国土资源部及相关部门正在研究制定规范集体土地建设流转的相关办法。

那么集体土地流转与征地之间是否相互矛盾，据介绍，集体土地流转与征地并不矛盾。在正在探讨制定相关办法中提到，集体土地流转是针对符合总体规划，产权明晰的，依法取得的农村集体建设用地，就可以进行转让、租赁或作价出资方式入市。而征地主要是国家为了建设公共配套设施的公共利益而进行征用土地。据了解，目前国家也正在修订征地改革相关办法，在新办法中征地改革的宗旨是缩小征地范围，提高补偿标准，改革补偿办法，必须按价补偿，而不再按产值补偿。

另外，对集体土地流转管理问题是一个值得探讨研究的。如果集体土地流转后续管理跟不上位话的，那么以后大量的集体土地上市出现，将会在土地登记、交易的情况等问题都有可能出现无序现象。