两限房买卖合同有效吗-法师兄

两限房买卖合同有效吗

来源：法律编辑整理时间： 2023-05-01 15:22:47 152 人看过

两限房全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房也具有社会福利性质，是政府针对特定人群所制订的群体性福利政策。两者具有很多相似之处，如：5年内不得转让，转让须缴纳一定比例的土地收益价款等。但其又与经济适用房有所不同，经济适用房是属于不完全产权或者说有限产权，但限价房还是完整产权。

那么，如何认定未满5年(不享有购买两限房权利的人)签订的该房屋买卖合同的效力?

对于两限房，如上所述，其不同于经济适用房，从其土地属性而言，经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿提供给开发商使用的，而两限房的用地是政府以竞地价、竞房价的方式出让给开发商的，由此可见，二者的土地使用权的属性是不相同的，因此，两限房不应存在“补交土地出让金”问题。但两限房应受5年内不得转让的规定约束，且其转让须应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格差的35%交纳土地收益等价款。

对于该类房屋买卖合同的效力认定，不能再参照经济适用房的“以是否补交土地出让金为前提”的标准，该类合同实质不涉及国有划拨土地使用权的转移问题，其房屋产权又属于完全产权，因此，公权力不应干预其效力。但是该类房屋毕竟属于福利性的房屋，为制止非法买卖该类房屋，扰乱两限房市场秩序，政府部门制订了两限房政策。从衡平角度考量，我们倾向于认为，该类合同应为有效，但因违反政策规定，实践中无法办理产权转移手续，应属于有效却无法履行的合同。

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