二手房的折旧一般会受哪些因素影响,二手房应如何进行折旧
来源:互联网 时间: 2023-11-25 16:15:52 309 人看过

影响二手房折旧的因素

1、物理因素

物理因素是影响房屋折旧的最不可避免的因素,包括建筑物的自然老化,一般是由风雨的侵蚀、机械震动等原因造成的;使用过程中人为的损坏;灾害性损坏,如水灾、风灾、火灾、地震等造成的损坏;由于设计、用料或施工原因而造成的“先天性”磨损。

2、功能性因素

功能性折旧是指由于需求变化、技术进步、经济发展等原因而使同类型房屋变得功能不适宜、设施不足、设计不良、结构简陋或规格过时等引起的房地产的相对减价。例如,现在很多住宅都是成套独用,有室有厅,楼顶有防水隔热层、地下有桩基,相比之下,原来的那些不成套、不独用、有室无厅、无桩基、无隔热层的住宅的使用功能就退化了,这时就需要进行功能性折旧。

3、经济性因素

经济性折旧是指由房地产外在因素导致的效用和价值降低造成的损失和价格下降,这常常是由于市场变化或政府行为导致的房地产最佳用途的改变而引起的。主要包括竞争对手增加、需求减少、城市发展重心转移、市容老化、公共设施不足、居民区接近污染严重的工业区等造成的相对减价。

二手房折旧的计算方法

1、直线折旧法

这是一种最简单也是应用最普遍的折旧方法,又称定额法,即假定建筑物在耐用年限范围内的损耗是均匀的,每年的折旧额相等。这种方法注重建筑物的实际损耗程度,经过观察判断建筑物有几成新,尚存多大价值,应折旧多少,可根据建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》中所列项目进行逐项比较评估,确定房屋新旧程度。

2、混合法

在估价实务中,你也可以使用混合法将房屋进行折旧,即把各种方法求出的结果作加权平均或算术平均,一般是先用耐用年限法确定基准减价额,然后依实际观察法进行修正。

声明:该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误,请通过反馈渠道提交信息, 我们将及时处理。【点击反馈】
律师服务
2024年11月27日 22:32
你好,请问你遇到了什么法律问题?
加密服务已开启
0/500
律师普法
换一批
更多法律综合知识相关文章
  • 怎么样评估二手房的折旧费
    房屋折旧是房屋价格补偿的形式,即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中,虽然原有的实物形态不变,但由于自然损耗和人为的损耗,它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值,以货币形态来表现,就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。1、建筑造价是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成,是住宅经营中的进货价。2、房屋的残值,是指房屋经过长期使用,失去使用价值后,经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。3、使用年限,是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下,从而发生有形的磨损;在有形的磨损下,住宅能维持正常使用的年限,称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。一、二手房评估方法有哪些在二手房评估中是通常有以下几种评估方法,如下:1、成本法;2、租金收益法;3、市场比较法。大多数评估机构在有条件的情
    2023-02-25
    171人看过
  • 二手房交易中,二手房买卖税费折旧怎么算?
    (1)契税:房款的1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%);(2)印花税:房款的0.05%;(3)交易费:3元/平方米;(4)测绘费:1.36元/平方米;(5)权属登记费及取证费:一般情况是在200元内。《城市房地产开发经营管理条例》第七条设立房地产开发企业,应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的,应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的,应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
    2023-04-15
    231人看过
  • 估价指南:手把手教你如何评估二手房的折旧费
    房屋折旧是房屋价格补偿的形式,即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中,虽然原有的实物形态不变,但由于自然损耗和人为的损耗,它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值,以货币形态来表现,就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。(1)建筑造价是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成,是住宅经营中的进货价。它只应是住宅本身的进价,而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年,甚至一百多年,在这样长时期内物价变化很大,故一般均不以其原始造价为计算依据,而按重置,即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。(2)房屋的残值,是指房屋经过长期使用,失去使用价值后,经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用,它作为使用房屋的追加耗费,应计入成本之内。
    2023-06-10
    319人看过
  • 哪些因素会影响二手房贷款的办理
    1、银行对于二手房房龄的规定一般为20-25年以内,对于房龄比较老的房产,即使可以办理贷款,银行也是会降低借款人的贷款成数。2、房龄越老,办理贷款的机率越小。超过银行所规定期限的情况下,借款人只有全款购买房产。房产本身是可以交易的,房龄大只是会影响到借款人办理贷款。3、理论上房屋是会随着房龄的增加价值减少的,因为房产也是具有折旧的。但是购房者不可以忽视房产以外影响他升值的因素如:地理位置、交通、生活设施等。而这些因素就是促使二手房房价上涨的主要因素。相关知识延伸阅读:贷款购买二手房的禁忌1、贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储蓄余额用于支付房款,那么您公积金账户上公积金余额为零,这样您的公积金贷款额度也为零,这就意味着您申请不到公积金贷款。2、在借款一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷款一年后提出,并且您归还的金额应超过6个月的还款额。3、还贷
    2023-05-01
    282人看过
  • 常识:二手房价格如何形成影响二手房价因素
    一般因素即随时随地都在起作用的因素,它的作用虽不明确,却起着基础性的作用。这样的因素随处可见。例如:大城市人口多密度大,小城市人口少密度小,同样的房子大城市肯定更贵;成功人士汇集的社区,肯定比工业区的职工社区,房价要贵得多;家庭规模不断缩小,能更好的保护个人隐私的房型肯定比公共宿舍式的房子好卖;这些都是与人口相关的社会因素的影响。此外,心理因素也会影响房价。例如,人们普遍的喜8厌4,房子沾了8字,身价凭空高一截;房子沾了4字,就只有受点委屈了。区域因素就住宅的区位而言,二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。考察区位质量,建议应从以下方面着手:1、气候条件:阳光是否充足、空气是否清新。2、居民素质如何:它决定了购房者将与哪些人交往。3、街道与交通状况:如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰,雨天是否一地泥、交通是否方便等。4、基础设施与公益设施状况如何:如住家附近是否有幼儿园、学校、医院、银
    2023-06-10
    356人看过
  • 贷款买二手房哪些因素会影响评估
    二手房评估价是指采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价。然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。二手房评估价影响因素:一、房屋因素旧房的套型落后、功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。此外,楼层对价格也产生影响,若1层和5层为基准价,2层和6层为-3%,7层为-5%,3层和4层为+3%,若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率,混合一等结构房屋的折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。其次,一般旧房的套型落后,使用不便,功能陈旧,在这方面是无法和新建商品房相比的。此外,朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响。二、环境因素环境因素
    2023-05-05
    396人看过
  • 哪些因素会对二手房贷款产生影响
    买二手房按揭贷款首付要求一般而言,二手房的首付比例是30%,但是在现实生活中,有人购买二手房时所交纳的首付款是高于这个比例的,有的人就有可能产生疑问了,为啥还有不一样的呢?其实,首付比例是要根据二手房的实际情况而言的,每个银行有自己的规定,不能一概而论。就首付比例而言,以下几个因素会对二手房产生影响:1、当地的政策当地的政策也会影响二手房首付比例,每个地方都有着符合当地实际情况的不同的政策,政策一般会对买卖二手房中的首付比例标准有所涉及和规定,每个地方的政策是具有差异的,是当地政府根据该地区的实际情况依法设定。不管是申请商业贷款买二手房还是申请公积金贷款买二手房,不同的地方,不同的地区政策不同,所需要准备的首付款金额也不尽相同,存在差异。因此在购买二手房之前一定要查询好当地的相关的买房政策,了解对于首付比例有没有什么规定。2、贷款人所拥有的房产数影响首付比例的一个因素是看二手房按揭贷款是第
    2023-05-09
    285人看过
  • 二手小轿车折旧费怎么算
    税法在固定资产折旧年限上有规定如下(最低折旧年限):1、房屋、建筑物为20年;2、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年;3、电子设备和火车、轮船以外的运输工具以及与生产经营有关的器具、工具、家俱等为5年。4、残值比例统一规定为原价的5%;因此,小汽车按税法规定:折旧年限5年,残值率5%。即使是二手车,其折旧年限也是从购之日算起5年。比如,某皇冠车购买价值人民币300000元,折旧年限5年,残值率5%。该车残值=300000元*5%=15000元月折旧率=(300000元-15000元)/60个月=4750元用了三年,折旧费=4750元*36个月=171000元。一、折旧计算方法1、直线折旧法(1)年限平均法年限平均法是指将固定资产的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预定使用寿命内的一种方法。采用这种方法计算的每期折旧额相等。计算公式如下:年折旧率=(1-预计净残值率)/预计使用寿命(年
    2023-02-13
    220人看过
  • 影响旧房评估价格的因素
    旧房估价的方法很多,三级市场旧房交易的估价方法采取的是市场比较法。如果某地区有一套旧房需要估价,先要找一套该地区同类的已经成交的住宅作比较,根据朝向、楼层、新旧、房型进行修正,好的加系数,差的减系数。朝向以南向为准,东向减5%-6%,西向减8%,北向减10%.多层住宅楼层以3-4层为准,底层减5%-6%,顶层减10%,二层五层各有自己的档次。新旧程度主要以建造年代为准,适当考虑保养程度,如以1988年建造的住宅为例,每年减1%的系数。当然也有最低限度,过去造的新里、旧里住宅,最大系数减至40%.房型的系数加减比较复杂,两房一厅以厅12平米为基准,小于12平米要减系数,最多的要减15%,大于12平米的要加系数。同时厅的利用价值(过道厅、独立厅、明厅还是暗厅)不一样,加减系数也不一样。厨房间、卫生间以4平米为准,大于或小于4平米要加减系数,明间与暗间又要有系数区别。还有得房率的高低与加减系数也
    2023-06-10
    335人看过
  • 二手房交易税费的影响因素
    二手房交易税一般包含:1、契税。首套房90平方米及以下为1%,90平方米以上为1.5%;2、增值税及附加费,税率为5.6%。房屋交易两年以上,免征增值税;3、个人所得税,购买二手房的,税费也需要及时缴纳的,通常按1%来算;4、中介费。房屋总价高企或市场淡季时,中介费有议价空间,但不会低于20%。二手房交易税的类型是怎样的1、普通住宅(150平米以内、五年内)税费种类及征收标准,营业税,个人所得税,土地增值税免收,印花税为5元/户,契税按本次交易价格0.75%,以上费由地方税务局征收,而每次交易中手续费的3元/平米、登记费的80元/套、查档费的150元/户由房屋登记机构征收。2、普通住宅(150平米以内、五年外)税费种类及征收标准,印花税为5元/户,契税按本次交易价格0.75%。3、普通住宅(150平米以上、五年内)税费种类及征收标准,营业税,个人所得税,土地增值税免收,印花税为5元/户,契
    2023-07-08
    428人看过
  • 二手房业务中需要评估的情况有哪些,折旧成本如何评估
    1、二手房销售中需要评估的情况有哪些?在二手房交易中,房地产评估不是一个必要的程序。一般来说,只要二手房的销售价格由双方协商确定,房产管理部门就会进行相应的登记过户。只要出现以下情况,就需要进行评估:(1)二手房价格明显过低估计时,需要进行房地产评估。二手房的成交价格与交税有关。为了少交税,买卖双方往往将成交价格报下或下的房地产管理部门。如果房地产管理部门认为价格明显低于房产价值,且双方不愿调整的,将委托具有一定资质的专业评估机构对二手房交易价格进行评估,以评估价格为纳税依据。(2)买方和卖方需要在他们认为必要时进行评估。为了确定合理的交易价格,双方还可以委托评估机构进行评估,作为交易价格的参考。一般来说,买卖双方都可以自行确定成交价格,但如果一方或双方对二手房价格没有概念,比如外地人或外地人对国内或本地房地产市场不了解,而不相信对方的报价或中介机构的评估,往往要委托或共同委托有资质的评估
    2023-05-08
    437人看过
  • 旧房子拆了会不会有折旧
    1、旧房子拆了会有折旧费吗?根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,房屋拆迁时不计算折旧。一般根据周边房屋市场价值综合确定,原则上不低于周边房屋市场价格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当对被征收人给予下列补偿:(一)对被征收房屋的价值给予补偿;
    2023-05-31
    234人看过
  • 二手新房出售的价格有哪些影响因素
    1、地段好的区域地段会影响二手房的定价,好的区域地段包含成熟的交通、医疗、商业等配套,以及良好的自然环境和人文环境都是房屋价格的加分项,近期购房者对于小区周边的教育资源尤为重视,毕竟每个家长都想孩子有一个美好的未来。2、开发商品牌开发商名气的大小也会影响二手房的价格,大家都清楚,国内几家比较大的开发商所出售的房屋价格都比同地段的房屋价格稍微高一些,开发商不同,那么小区整体的规划设计和物业服务的好坏也会有差别,对房屋成交的影响也是相对比较明显的。3、房屋本身因素除了二手房的外部因素,二手房的价格还会受到房屋本身因素的影响,房屋本身户型、朝向、楼龄、楼层、景观、采光以及装修等都会影响成交价格,某一优势突出,劣势不明显,还是会有利于成交;但优势不突出,劣势很明显,往往会对价格影响很大。二手新房出售流程怎么走首先确定售价如果委托中介,可以向中介询价。如果急于出售变现,可以通过报纸、网络等查看二手房
    2023-08-11
    460人看过
  • 什么因素会影响二手房首付金额
    一、二手房首付需要多少?很多人都会遇到这样的问题,同样的信贷政策,为什么二手房的首付要比新房高呢?其实虽然首付比例一样,但二手房商业贷款首付计算方法不同于新房,二手房商业贷款首付=成交价-房屋评估值x贷款比例,二手房可贷额度=房屋评估值x贷款比例。所谓评估就是在签订贷款合同之前,银行会找评估公司上门,给所抵押的房产进行现场拍照评估资产价值。这个价格浮动最大,举个很简单的例子:一套二手房的成交价为100万,贷款评估可能为90万,所在城市的首付比例最低为30%,那么购房者购买该套房子需要支付的首付为:100万-90万*(1-30*)=37万。二、影响二手房首付金额的因素都有哪些?一般,城市的贷款比例有着固定的规定,因此二手房首付金额主要和可贷额度有关。影响房屋可贷额度的因素主要包括:1、房屋的年限二手房在贷款交易的时候,银行都会衡量该房屋的年限。这样一来,比较新的房屋贷款的额度就会比较高,年代
    2023-05-09
    380人看过
换一批
#法律综合知识
北京
律师推荐
    #法律综合知识 知识导航
    展开

    法律综合知识是指涵盖法律领域各个方面的基础知识和应用技能。它包括法律理论、法律制度、法律实务等方面的内容,涉及宪法、刑法、民法、商法、经济法、行政法等多个法律领域。... 更多>

    #法律综合知识
    相关咨询
    • 如何衡量二手房的折旧费用
      江苏在线咨询 2023-09-16
      评估二手房的折旧费,一般是根据建筑造价、残值、清理费用和折旧年限来确定的。 1、建筑造价,一般是以在现实条件下,重新修建此类房屋的费用来计算。 2、残值、清理费用,一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值。 3、使用年限。
    • 楼房的二手房的折旧费如何做评估?
      安徽在线咨询 2022-10-31
      一、房屋折旧费指什么房屋折旧是房屋价格补偿的形式,即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中,虽然原有的实物形态不变,但由于自然损耗和人为的损耗,它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值,以货币形态来表现,就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。二、如何评估二手房的折旧费(一)建筑造价是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税
    • 评估二手房折旧费是如何计算的?
      内蒙古在线咨询 2022-07-30
      环境因素折旧。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5%,位于省、市重点中小学区的加价15%等等。 折旧费用的计算,税法有相关规定,最好是按照税法要求进行计算 房屋折旧年限为20年,每月折旧计算为 每月折旧=固定资产原值×(1-残值率)/20/12 年折旧率=(1-预计净残值)/20*100% 其中,对残值率的规定为:内资企业为5%,外资企业为10%。
    • 二手房的折旧费计算方法有哪些
      重庆在线咨询 2023-06-15
      评估二手房的折旧费,一般是根据建筑造价、残值、清理费用和折旧年限来确定的。 1、建筑造价,一般是以在现实条件下,重新修建此类房屋的费用来计算。 2、残值、清理费用,一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值。 3、使用年限。
    • 怎样计算二手房的折旧费
      海南在线咨询 2022-07-30
      环境因素折旧。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5%,位于省、市重点中小学区的加价15%等等。 折旧费用的计算,税法有相关规定,最好是按照税法要求进行计算 房屋折旧年限为20年,每月折旧计算为 每月折旧=固定资产原值×(1-残值率)/20/12 年折旧率=(1-预计净残值)/20*100% 其中,对残值率的规定为:内资企业为5%,外资企业为10%。