建筑物区分所有权的客体不包括社会公共设施。建筑物区分所有权的共有部分是建筑物区分的核心重要问题,共有部分包括了专有部分以外的其他部分,还有不属于专有部分的附属建筑物。
法律依据:《民法典》
第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十三条业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
第二百七十五条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
一、建筑区分的相关流程
根据我国建设部《房屋登记办法》第三十一条规定,房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑物区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。由此可见,房产开发商是共有部分申请初始登记的主体。但在实践中,开发商在进行建设审批时,往往是通过“分期分批”的方式,这种分割式的房屋登记方式使得区分所有权的共有部分得不到确认,建筑区划内对共有部分的原始规划,可能会因后期的审批产生较大改变。实践案例中,业主常常发现,开发商事先承诺的公园绿地在后期建设中建成了新的住宅楼,当业主进行维权时,开发商却出示规划管理部门批準的建设工程规划许可。这反映了登记程序上的缺漏。
初始登记时需要提交相应的材料并进行审查。因此,为了保护业主的共有权,在房屋所有权初始登记时,就应该强调对共有部分登记的重视。在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,登记机构就应要求其提供依法属于业主共有部分范围的法定资料,包括这些部分的类型、具体用途、面积大小、所在位置、权利归属等证明文件。保证在该建筑区划内接下来的开发建设与预售中规划一致。确保共有部分权利的完整性。
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