一、房屋面积计算和测算有哪些方法

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

（一）套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2？1米，其余部分最小净高不低于1．5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每户阳台（无论凹、凸阳台）面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1／2折算计入使用面积。

（二）套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（三）阳台建筑面积：按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

单元分摊的公用建筑面积由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；二是各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算：

整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积套内建筑面积之和。

公用建筑面积分摊计算：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积一般高层住宅公建分摊系数为0．4左右。

房屋面积有误差怎么办

根据《商品房销售管理办法》及最高人民法院相关司法解释的规定，出卖人交付房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，也可以选择继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款由买受人按约定的价格补足，超出3％部分的房款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款及利息由出卖人返还买受人，但面积误差比超过3％部分的房价款，出卖人应双倍返还给买受人。

二、常见的房屋面积纠纷有哪些

（一）面积纠纷是商品房买卖纠纷中常见问题，购房者总是稀里糊涂陷入圈套、缠上诉讼。笔者通过解析以下七种纠纷，希望借给购房者一双“慧眼”。

1、开发商将不应计入公摊面积的部位计入公摊面积。公摊面积增大后，建筑面积自然增大，购房人要多支付房款。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条，分摊面积的构成应当是相当确定的。《商品房买卖合同》示范文本附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，但这部分内容是由开发商自己填写，无疑为多填提供了便利。故购房者要认真审查附近二，剔除不应分摊的部分，发现不明部位和专业术语，应当及时请教专家。

2、开发商拒绝公开实测建筑面积的详细分摊结果。尽管购房者根据法律笼统知道分摊部位、分摊原则和分摊计算方法，但购房者仍无法知道所购房屋的具体分摊部位、每一部位分摊的数值、各分摊部位相加是否与所购房屋总公摊面积相等。要求开发商解释时，其常以不是自己测量为由推诿；测绘机构虽掌握实测数据，但可以无委托关系为由将购房者拒之门外。为保证购房者的知情权，合同应当约定开发商提供测绘图等详细资料的义务，图中应当表明套内空间和公摊部位的位置和面积构成尺寸，便于购房者核实。

3、房地产公司或物业公司将已计入公摊面积的公共建筑和公共空间擅自占有、出租或者再次出售。分摊的共有建筑面积部分为共有产权，全体共有人依法享有使用、收益、修缮改良等权利。未征得相关业主同意，将属于公共所有的共用部位、公共设施设备和相关场地进行出租或经营，侵犯了业主合法权利，出卖人应对此承担责任。

4、建筑面积不变，公摊面积增加，套内建筑面积减少或者建筑面积增加，套内建筑面积不变，公摊面积大幅增加。直接后果是买房者多花钱购买公摊面积，或房价增加但实际使用面积未增加。应当注意的是，《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同纠纷的解释》以及《商品房买卖合同》示范文本对面积误差的处理均以建筑面积为基础，没有明确规定建筑面积不变，而公摊面积出现误差时的处理方式。为避免这种情况出现，当事人应当在合同中分别约定建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积发生误差时的处理方式。

5、开发商利用增减商品房各组成部分建筑面积的方法，达到建筑面积总值不变之目的。此举既不违反合同约定，可又大幅度降低生产成本，比如阳台面积增加，客厅或卧室面积减小。表面上看建筑面积没有变，但由于阳台面积的建造成本低，且不是主要活动空间，因此这种变化也是间接面积缩水。又如出现客厅变大，卧室减小，或出现与之相反的情况，致使想得到大客厅或大卧室的买受人希望落空。开发商如此精明，费尽心思规避法律，购房人真是防不胜防。故在签订商品房买卖合同时，就应当把楼书标明的面积详细写入合同，并约定相应误差的处理方法，这样购房人才有可能买到满意的商品房。

6、开发商预先选择多退少补的面积误差处理方式。《商品房买卖合同》示范文本列举了几种面积误差处理方式，开发商经常预先选择多退少补方式，购房人审查不慎草率签字。处理面积误差，首先适用当事人合同约定，无约定或约定不明的，才适用法定规则。选择多退少补意味着无论面积误差发生多大，双方必须据实结算，购房者除多支付房款外，还要支付更多的物业管理费、暖气费、装修费等，提出退房要求更得不到法院支持。

7、开发商对购房者重新测量行为不予协助。房屋交付后，购房人对实测面积有异议，可以自行或者委托房产测绘单位重新测量。重新测量时，需要开发商应协助，如提供原预测面积的图纸、分摊原则等，允许测量人员进入某些空间如设备层或设备房等，否则无法开展测量工作。为此，买卖合同应当约定开发商提供测绘图等详细资料之义务和其他协助义务，以及解决测量争议的办法。

三、房屋面积测绘标准是怎样的？

（一）成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

1、套内的使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a．套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b．套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c．不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d．内墙面装饰厚度计入使用面积。

2、套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

附：房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

《商品房销售管理办法》

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条