一、哪些情形下承租人不能主张优先购买权

优先购买权是法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。

承租人不得主张优先购买权的四种情形：

1.房屋共有人行使优先购买权的;

2.出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

3.出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

4.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

二、行使优先购买权要满足什么条件

承租人有优先购买权，但是有行使条件，承租人的优先购买权需在以下条件同时具备的情况下才能行使：

1.存在合法有效的租赁合同。

2.在同等条件下，即承租人与其他购买人在标的物(即出卖的房屋)、价款、支付方式等方面相同。

3.在一定的期限内行使。承租人在接到通知后的合理期限内未作购买的意思表示或明确表示不予购买的，视为放弃优先购买权。

实践中常遇到的情况有：

1、有限责任公司的股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。

2、出租人出售房屋的，应该提前15日(原三个月已被废止)通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。

3、共有人处分自己享有的份额的，其他共有人享有优先购买权。

4、知识产权法上的优先购买权。

①委托合同完成的发明，专利申请权归研发人，研发人若转让专利申请权，委托人有优先购买权。

②职务技术成果的使用权、转让权归单位，单位转让职务技术成果时，完成人有优先购买权。

③合作技术开发合同完成的发明，专利申请权归合作人共有的，一方转让时，他方有优先购买权。

实践中，侵犯有优先购买权的合同同样也是无效的。房屋所有人在出售出租房时，须提前3个月通知承租人，且同等条件下，承租人享有优先购买权。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的优先购买权，他们有权向法院提出诉讼，宣告购房合同无效。