买方解除购房合同的条件：

1、不可抗力。

2、卖方明示违约。

3、先卖后抵押的。

4、一房二卖的。

5、隐瞒无证售房事实的。

6、隐瞒房屋抵押的事实。

7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实。

8、房屋主体结构不合格。

9、房屋存在严重质量问题。

10、面积误差比超过3%。

11、过分迟延交付房屋的。

12、过分迟延产权过户。

一、无效的房地产买卖合同有哪12种

12种无效的房地产买卖合同是：

1、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同；

2、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

3、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

4、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

5、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

6、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

7、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋；

8、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；

9、房屋质量问题严重影响正常居住使用；

10、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；

11、办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记；

12、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。

二、开发商违约行为可以要求退房吗？

若开发商存在法定违约行为的，买房人可以要求解除购房合同，进行退房。根据法律规定，存在法定情形之一的，买房人可以行使法定解除权，要求退房：

1、购房合同被依法确认无效后，买受人有权退房。

2、购房合同被依法撤销后，买受人有权退房。

3、按揭不能，买受人有权退房。

4、开发商迟延交付房屋或迟延办理产权证超过一定期限，买受人有权退房。

5、房屋面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。

6、房屋主体结构质量存在问题，买受人有权退房。

7、房地产商擅自变更规划、设计的，买受人有权退房。

8、套型与图纸设计不一致时，买受人有权退房。