抵押的实现必须具备以下条件：

1、有效的抵押。抵押权的实现应以抵押权的存在为前提。当事人只有享有抵押权，才能实现抵押；

2、抵押权必须合法有效。抵押权是对物体价值的控制权。如果不能合法存在，就不享有控制权，也不能优先受偿；

3、债务人不履行债务。如果债务已经到了履行期，但债务人履行了债务，债权人的债权就会被清偿，抵押权就会被消灭，抵押权就会自行实现；

4、债务未清偿不是债权人造成的。

抵押权的实现

综上所述，本文的论证逻辑是：抵押财产转让后依照当事人的合意，抵押权可以具有追及效力在先土地抵押权追及至被转让的抵押财产时，在先土地抵押权的实现发生物权效力在先土地抵押权实现时，其物权效力优先于经抵押预告登记的请求权的效力，在先土地抵押权应当优先受偿。

在厘清二者的效力先后之后，我们还需辨明权利实现后的处置方法。这可以从土地和房屋二者各自的权利变动情况分析入手（见图3）：

土地：

图3：土地、房屋的权利变动

房屋：

（注：实线代表物权现实存在，虚线代表物权正在形成中）

抵押

商品房预售

（房地一并流转）

竣工

抵押权实现

（房地一并处分）

抵押权人优先受偿

由图3可知，当在先土地抵押权实现时，须区分下列两种情况分别处置：

抵押权实现时商品房建设已竣工、房屋所有权已形成——依照房地一并处分的原则处分商品房后，抵押权人有权就土地部分所得的价款优先受偿，但无权就房屋部分所得的价款优先受偿。

抵押权实现时商品房建设尚未竣工、房屋所有权尚未形成——法律上，由于房屋所有权尚未形成，依照房地一并处分的原则无法处分商品房；实践中，由于商品房建设烂尾，开发企业或者获得一笔资金（如出售该项目部分股权、其他贷款获得展期等）继续建设直至竣工、或者整体转让该项目后由接盘者投入资金继续建设直至竣工，否则无法直接拍卖烂尾楼实现抵押权。

《中华人民共和国民法典》第四百一十条监护人有下列情形之一的，人民法院根据有关个人或者组织的申请，撤销其监护人资格，安排必要的临时监护措施，并按照最有利于被监护人的原则依法指定监护人：

（一）实施严重损害被监护人身心健康的行为；

（二）怠于履行监护职责，或者无法履行监护职责且拒绝将监护职责部分或者全部委托给他人，导致被监护人处于危困状态；

（三）实施严重侵害被监护人合法权益的其他行为。

本条规定的有关个人、组织包括：其他依法具有监护资格的人，居民委员会、村民委员会、学校、医疗机构、妇女联合会、残疾人联合会、未成年人保护组织、依法设立的老年人组织、民政部门等。

前款规定的个人和民政部门以外的组织未及时向人民法院申请撤销监护人资格的，民政部门应当向人民法院申请。