新财富房地产最佳分析师华泰联合分析师鱼晋华表示，房价下半年会下跌，幅度预计在10%左右。

楼市供求关系发生改变

从目前市场成交情况来看，史上最严厉的三项政策，限购、限贷、限价对楼市的影响非常大，尤其是对40多个限购城市的成交量影响尤甚。今年上半年，40多个限购城市成交金额占全国总成交金额的比重，由去年的56%下降到53%。2009年，这一比例一度高达64%。

除了成交量下降外，鱼某华认为房地产市场供求关系已经发生变化。成交下滑，加上新推盘入市。我们发现，核心城市(核心城市以四个一线城市为代表)新盘批售比数据持续大于1。这一数据表明，市场已经变成了供大于求。

房地产成交量减少，直接导致库存持续上升。在鱼某华看来，楼市库存将超过2008年的高峰期。今年二季度以来，核心城市楼房库存开始持续攀升。我们统计了五大核心城市(北京、上海、深圳、武汉和杭州)发现，目前库存量跟2008年12月的历史高位相比，仅仅相差20%。从推盘规律来看，我们判断今年下半年房地产库存量会持续上升，甚至可能超过2008年的高位。

历史经验表明，库存和房价息息相关凡是库存的高位对应的都是房价的低点。其逻辑在于，高库存将加大开发商的资金压力，所以开发商往往在库存非常高的时候会采取降价的策略。

房地产库存的高点对应的是房价低点，这一规律是否会重演呢?

房价可能会下跌10%

降价幅度也是外界关注的焦点。

我们判断，目前仅仅在少数城市出现的开发商促销、抢客户的现象，会蔓延到其他城市。降价由部分开发商主动降价到更多的开发商被迫降价，降价范围也会逐步拓宽。我们认为，今年下半年房价可能会有10%左右的下跌。

尽管短期看跌，但是从中长期来看，鱼晋华认为目前的调控没有触及根本。

这并不是我们对行业中长期的判断。恰恰相反，我们认为，由于目前调控没有触及到行业的根本。房价暴涨的根本问题没有彻底解决，一旦未来政策在某种程度上有所放松，房价有可能会报复性上涨。我们认为，目前至少有两个最根本的矛盾没有解决。

第一大矛盾是新增土地供应瓶颈和投资性需求旺盛的矛盾，这一矛盾不但没有解决，反而还在不断地被激化。所谓的新增土地供应瓶颈，通常理解是18亿亩耕地红线的问题，还有土地容积率偏低的问题。但这两个问题都不是问题的实质，问题的实质在于国有土地的垄断制度。现有的国有土地垄断制度核心在于土地的增值是归公的，即是归政府所有，忽略和剥夺了现有土地财产所有人权益。这样的土地制度导致政府征地越来越难，而征地难是新增土地供应非常严重的障碍。

第二个矛盾是地方投资冲动和财政困局，即地方GDP竞赛，各地政府花钱没有节制。

从更长周期来看，鱼晋华表示，2015年是人口数量的拐点。长期看，决定房价的长期因素是人口结构因素。从婴儿潮和人口红利两个因素来看，我们判断中国拐点式房价下跌可能在2015年之后。因为根据人口经济学家的研究，中国的婴儿潮将在2015年之后进入退休期，他们的购买力和需求会下降。还有中国需求的抚养比会上升，人口结构进入倒金字塔的结构，新增人口的不足导致新增住房需求下降。我们判断，中长期房价理论上的拐点应该在2015年之后。