小区物业管理、公共维修基金、车位等交易细节值得注意

随着“梯级消费”理念的普及，消费者购买房产已经越来越理智了，越来越多的消费者开始选择二手房作为自己置业首选。二手房相比一手房除了价格低之外，最大的好处还在于它的现房优势，使得购买者即买即住，非常省力，但是房产专家告诫消费者，二手房买卖省力不可省心，在二手房交易的环节中，关注细节往往是避免交易风险的关键所在，尤其是以下的三大问题最容易被消费者忽视。

一、物业管理情况

物业管理水平的高低直接影响到日后的居住生活质量，在买二手房的过程中如果忽略了所在小区的物业管理情况，入住以后可能会造成很多麻烦。

（1）物业交验不可大意

买房过程中需重视物业交验环节，交验时您应注意：物业是否与合同约定的一致；家电、家具等是否与合同相符；钥匙是否已交付；水电、煤气表数字是否查验等；另外，在签定合同后应到物业管理处办理物业管理费结算，时间应以交房当日为准，同时购房者办理物业进户手续。

（2）物业管理水平要考察

观察小区是否封闭，保安巡查情况如何；小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适；询问水、电、煤气的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；电梯品牌、速度及管理方式；物业管理公司还提供其他哪些服务等。另外，还应该询问有无业主委员会，以及业主委员会的实际组成人员是否稳定等。

二、公共维修基金

公共维修基金是指住宅楼房的公共区域和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共区域和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。

当买卖双方签署协议时遇到公共维修基金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商解决。一般会有四种处理方法：

（1）业主将公共维修基金无偿顺延给客户，这是二手房交易中最普遍的做法。

（2）买卖双方经过协商，由客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳公共维修基金费用的50％。

（3）买卖双方经过协商按一定比例支付公共维修基金费用。比例公式为（房屋产权年限－原业主所购房屋与出售房屋的时间差）÷房屋产权年限。

（4）业主不同意将公共维修基金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔公共维修基金费用。

三、车位问题

随着私家车数量的增加，有限的车位已经完全不能满足停车需求，为了避免每天回家还要为停车的事儿操心，购买二手房时一定要了解清楚小区内的车位情况，顺便也要了解小区周围停车场的信息，以防万一。

现在有的车位有产权，有的只有使用权。一般来说，有产权的车位可以方便地出售，只有使用权的车位能否在二手市场上转让，则要看当初业主与物业管理处签订的合同。车位的产权问题往往会引起二手房交易的纠纷，由于目前法律没有对车位产权的归属作明确规定，导致一些因车位产权而引发的二手房买卖纠纷无法妥善解决，而二手房如果能带着车位，将来还会有更大的升值潜力。因此，消费者在进行二手房交易的时候一定要擦亮眼睛，慎签合同。