拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。实行产权调换,必须满足以下几方面的法律要求:
1.拆迁人是安置房的所有权人。
在产权调换法律关系中,被拆迁人因产权调换而取得新调换房屋的所有权,并作为对价将被拆迁房屋的所有权转让给拆迁人。所以,作为拆迁人来讲,如果采用产权调换的方式安置被拆迁人,其首先要对供调换的房屋享有所有权,否则无法实现真正意义上的产权调换。
2.安置房必须符合国家质量安全标准。
在产权调换中,调换房的质量和性能直接关系被拆迁人的利益,拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋,用于拆迁安置。
3.以房屋市场评估价为计算差价的依据。
由于安置房与被拆迁房在面积、位置、结构等方面存在差异,所以实行产权调换的,必须以房地产市场评估价格作为计算依据,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。
房屋产权调换中的费用
安置房平均成本价1498元,每套安置房的具体价格按楼层不同乘楼层系数计算。被拆迁人与拆迁人按被拆迁房屋评估价值(含装修装饰)与安置房价值结算差价。
住宅安置房面积超过被拆迁房屋合法面积20%以下的部分,由被拆迁人按成本价购买;安置房面积超过被拆迁房屋合法面积20%以上的部分,由被拆迁人按安置房市场价下浮10%购买。安置房面积少于被拆迁房屋合法面积的部分,由拆迁人按被拆迁房屋依法评估的评估值补偿给被拆迁人。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第二十一条被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十二条因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
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