房地产买卖合同纠纷案

案情简介：

深圳市某实业公司委托某置业公司进行房屋买卖，委托权限为：开拓客户，协助签约。但具体签约、收款仍由实业公司负责。置业公司接受委托后，滥用代理权，擅自与几百名购房人签订认购书并接受首付款，实业公司得知后拒绝与购房人签订房地产买卖合同，导致众多购房人将实业公司和置业公司作为共同被告起诉。

本人全程接受实业公司的委托全程代理了该案的一二审，法院判定由置业公司承担全部责任，购房人承担部分责任，现将一二审代理词和答辩状与大家共享。

代理意见（一审）

尊敬的审判长、审判员：

除我司向法院递交的《答辩意见》及《补充答辩意见》外，结合本案具体庭审情况及原告方主要辩论观点，我司补充如下代理意见：

一、我司没有赋予深圳市＊＊业顾问有限公司（以下简称“B”）

“特别代理权”，B无权代理我司签订房地产认购书，故房地产认购书属于尚未成立的合同。

根据我司与B签订的《“某物业”销售代理合同》第六之规定“甲

方负责审核、签订认购书、补充协议、房地产买卖合同、收订金呵楼款，开具收款收据和发票、办理银行按揭和房产证工作，乙方需配合甲方上述工作”，可知我司并没有就影响我司重大实体权利的事项赋予其特别代理权，依据《“某物业”销售代理合同》的内容可以看出，我司赋予B的代理权限是销售策划、宣传及一些协助性工作的一般代理权限。

原告认为我司与B构成隐名代理关系（当然我司并不承认原告之观点，参

见“《补充答辩意见》一”），就认为B与原告签订的认购书的效力应由我司承担，正是混淆了“代理商”与“代理权限”的概念。所以B在没有缔约、收款权限的情况下跟原告签订的认购书自然无效。

从合同本身的角度看：

（1）合同的订立必须是当事人就合同的内容进行协商、达成一致意见的过程。本案中我司并未与原告有任何协商；

（2）《认购书》没有我司签字盖章；

（3）《认购书》第六条规定：“本认购书自买卖双方签订时生效，本认购书一式肆份，买方执一份，卖方执一份，代理机构执壹份。”从规定可以看出：认购书需要买卖双方签订时才能生效，并且卖方应执贰份，可从本案的实际情况来看：该认购书纯属原告和B私下签订，卖方既没有盖章，事后原告和B也没有向卖方交付两份合同，显然属恶意行为，故认购书应为无效。