1、等额本息等额本金哪个省钱?
2、贷款年限要选长不选短?
3、提前还款真的不划算?
这3个问题弄清楚了,省一大笔买房钱不说了。如果你买房是用于投资,从经济学角度看这个事情:流动资金收益率能否超过银行贷款利率。
等额本息等额本金哪个省钱?
等额本息。你第一次买新房,销售员给你推荐了这种还款方式,那一定不是你的挚友。大多数人都会选择这种还款方式,每月还款数额固定,金额相对较小。你不知道的真相是这样的:
举个例子,你选择了20年贷款年限,贷款额100万元,月还款7485.2元。7485.2元中,5458.33元是利息,2026.86元是本金,也就是说,你还的钱,大部分是银行利息。
这个很是问题?请把?去掉。设想一下,10年后,你发家了,想提前还清房贷。你不知道的是,利息在前10年基本还清了,剩下的大多是本金。你提前把钱还了,银行实现了利益最大化,剩余的话我就不多说了,这个你懂得。
等额本金。以千万买房人经验来说,这种还款方式很少被提起,因为月房贷金额相对较大,也很少有买房人会选这种方式。最主要原因是这样的:
同样的20年贷款年限,贷款额100万元,月还款9625元。很明显,比等额本金月还款额多2140元。9625元中,4166.67元是本金,5458元是利息。
关键是,第2个月开始,只还9602.26元,因为本金上月还了4166.67元,这月利息重新计算,要少23元的利息。以此类推,越到后面还款压力越小。
看出差距了,假设,10年后你决定提前还房贷,提前还款的本金部分冲抵的更多,这样重新计算利息,每少一年都是近万的利息。
简单的说,相比之下,等额本金前期房贷压力相对较大,可观的是,20年能为你省约14%的利息。
试想下,一个人节约2-3万利息,10个人就是20-30万,100个人呢?银行少赚了多少利息?所以,不是朋友,不会告诉你这个的。
贷款年限要选长不选短?
买房能贷30年,坚决不贷20年,难道这是个负债狂?当然不。毕竟我们都是小资家庭,30年房贷的月还款额比20年房贷的要少很多。
月收入稳定,近期,收入大幅增加很渺茫。更何况,买完房以后面临的结婚、养孩儿、买车等房贷之外的开支,也是笔不小的费用。买房多贷款,成为必然的选择。
换个方式考虑这个问题。假如出现通货膨胀,今年100块钱的购买力肯定强于明年100块钱的购买力。简单说,即使不是用来投资,你的流动资金用来消费也是划算的。
提前还款真的不划算?
深入的说,关于房贷方式,是你想拥有更多的流动资金,还是想把资金给银行的问题。前提条件是,你手中的流动资金不会躺着睡大觉,必须用于投资增值。
举个简单的例子:假如,我们以利率4%从银行借来一笔钱,然后以6%的利率卖给下家,这中间我们赚了2%的利差。这个时候,尽可能多的去借银行的钱,自己的钱用于投资。
相反的,我们以利率6%从银行借来一笔钱,然后以4%的利率卖给下家,我们赚的利差是-2%。这时,投资收益已无法覆盖贷款利率,能不借银行的钱就不借。
搞清楚这个就好理解了,可以根据自身状况做出选择:
1、对于流动资金收益率超过银行贷款利率的,你完全可以选择多贷款,贷款时间越长越好,也不用考虑提前还款,尽可能占用银行的钱。
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