无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

办理建设规划许可证需要哪些资料

办理建设规划许可证需要的资料如下：

1、《建设工程规划许可证》申请表（建筑类项目）；

2、授权委托书；

3、营业执照（或组织机构代码证）、经办人身份证复印件（注：前面环节已提交过的不需重复提交，如有变更需再次提交）；

4、建设项目批准、核准、备案文件（临时建设项目除外）；

5、使用土地的证明文件，建设用地批准书或土地证（须提供原件核对）或国有土地出让合同（出让项目提供，须提供原件核对）或用地预审意见；

6、直接进入初步设计审查的建设、发改部门牵头的审查项目还应提供初步设计批复、附图及成果稿文本；

7、相应资质的设计单位设计的建筑方案或初步设计图纸，五百分之一总平面蓝图四份、成果电子文件一份（含三维电子模型）；

8、非规划牵头审查项目还应提供公示材料；

9、违法补办项目提供处罚决定书；

10、补缴土地出让金证明（杭州辖区范围内变更规划条件涉及补缴土地出让金的建设项目还应提供）。

法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条

在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。