作者：张黔林律师

一、《居间合同》的作用：

一般来说，《居间合同》是由上家（甲方）、下家（乙方）、中介（丙方）三方共同签订的。《居间合同》有两个作用：

1）确定订立正式《买卖合同》的主要条款。在《居间合同》中约定买卖合同的主要内容，比如房屋面积、位置、总价，以及房款（定金、首付等）支付、过户、交房的时间，并约定签订正式买卖合同的时间。

2）确定客户与中介的权利义务。在《居间合同》中约定上下家支付中介佣金的时间，以及如果上下家违约致使买卖合同不能履行时对中介承担的违约责任。

由此可看出，《居间合同》实际上是一个复合合同，既有买卖合同的内容又有居间合同的内容。《居间合同》实际上确定了三个合同关系的内容：

一是上下家的买卖合同关系；二是上家与中介的居间合同关系；三是下家与中介的居间合同关系。而且，上下家在日后签订的正式买卖合同也将依据《居间合同》的条款而签订，所以《居间合同》在二手房买卖流程中具有至关重要的作用，在实务中，因《居间合同》而产生的纠纷远远多于买卖合同产生的纠纷，因此在签订《居间合同》时要特别注意。

二、注意意向金会转成定金

要注意买方在签订时虽然支付的是意向金，但在卖方认可合同中所确定的交易条件后，意向金就转成定金了。而转成定金后，如果买方没有正当理由反悔，则会失去定金。同理，卖方收受定金后（尽管定金仍在中介处保管，卖方通常只是出具了一份收据，但出具收据则表明卖方收取了定金）如果没有正当理由反悔不卖，则会双倍返还定金。

三、根据买卖双方的情况约定不同的买卖条件

根据卖方有无抵押、卖方是否用买方的首付还贷、买方是否贷款的情况，在《居间合同》中应当约定不同的买卖条件，在不同的买卖条件中双方要重点防范的风险是不一样的。

通常有以下六种买卖条件：

1、卖方没有抵押，买方也不贷款。这种情况较少。

2、卖方有抵押但其用自有资金还贷，买方要贷款。这种情况一般较为少见。

3、卖方有抵押，且用买方首付还贷，买方不贷款。这种情况也较多。

4、卖方有抵押，且要用买方的首付还贷，买方要贷款。这种情况较多，上面这份合同中即采用此种买卖条件。本自助流程也按此种买卖条件撰写。

5、卖方有抵押但其用自有资金还贷，买方不贷款。这种情况较少。

6、卖方无抵押，买方要贷款。这种情况较多。

四、对卖方户口迁出作重点约定

如果对户口这么约定甲方若不按时将户口迁出造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。这实际上非常缺乏操作性，但不幸的事，基本所有中介公司就卖方户口逾期迁出的违约责任时都作了类似的约定。这可能由于买卖双方在产生户口争议时，中介提供的服务一般都已完成，因此中介拟定合同时都没有考虑到日后买方据此向卖方索赔的可行性。

户口迁出问题之所以不能按上面这样的约定，一是由于目前法院认为户口迁出履于公安机关的行政管理职权，因此买方不能直接向法院起诉要求卖方将户口迁出，因此只能追究卖方的违约责任；二是由于卖方不及时将户口迁出而给买方造成的损失是难以量化的，因此应当在合同中约定不及时迁出应当向买方承担多少违约金，而不能简单地说赔偿买方的损失。

五、签订《居间合同》后一方想悔约怎么办

如前所说，《居间合同》中已确定了买卖合同的主要条款，也会约定在签订《居间合同》几日内应当到中介公司签订正式的《买卖合同》，但很多纠纷就产生于这一阶段。主要原因是虽然定金已付，但一方不想继续交易，又不想承担丧失定金或双倍返还定金的责任。因此在《居间合同》签订后以各种借口故意拖延而不签订正式《买卖合同》，或者要求在《买卖合同》中增加不合理的条款，或变更《居间合同》中的主要内容，以此达到拒绝交易的目的。

在出现以上情形时，要注意形成有利于自己的证据，具体步骤如下：

1、在《居间合同》约定时间到中介公司，并要求中介公司出具对方不在约定时间签订买卖合同或提出不合理要求造成不能签订买卖合同的书面证明。

2、向对方发出书面通知，指出由于对方未按约定时间签约或造成买卖合同不能签订已构成违约，给出对方一个签约的宽限期，要求对方在该期限内签约，否则将承担违约责任。并将书面通知复印留存，将原件挂号寄送给对方，如无对方地址可寄到中介公司转交。

3、在宽限期规定的时间再次到中介公司，如再不能签约，再次要求中介公司出具证明。

由此，可基本形成对方违约的证据。

六、签订《居间合同》后在什么情况下双方互不承担违约责任

一方如果有正当理由造成《买卖合同》不能签订，则应当解除《居间合同》，退还定金，双方互不承担违约责任。所谓正当理由因具体案件而有所不同，通常情况下，以下这些应当被认为是正当理由：

《居间合同》中记载的重要信息与实际情况不一致，如产权人、面积等房屋信息。卖方隐瞒了重要信息，如存在违章搭建、破坏承重及房屋结构、严重质量问题等，以及双方就主要交易条件在《居间合同》中未约定，在签订《买卖合同》时仍未达成一致。

在一方或双方有正当理由致使买卖合同不能签订，此时双方互不承担违约责任。

七、《居间合同》解除后是否应对中介承担违约责任

居间合同中一般约定如由于一方违约或双方协议解除居间合同，则应赔偿中介受到的损失即佣金的损失，一般以房屋总价2%来计算。实务中有不少案例是由此引起。但法院在判决时会考虑到以下因素：

1、解除《居间合同》的原因是什么？

2、中介是否存在过错？

3、中介是否完成了全部的合同义务？

一般而言，如中介不存在明显过错，法院会考虑到中介确已提供相应服务，但又并未完成全部义务，因此会酌情判决支持部分佣金，而不致于按居间合同所约定的房屋总价2%来判决。

八、签订《居间合同》后一方恶意毁约，守约方是否能要求继续交易

如果《居间合同》中有关买卖合同的主要条款齐备，则《居间合同》就是一份买卖合同，一方违约后，另一方可以要求按《居间合同》的约定继续交易，也就是可以要求继续履行合同。